兩年前,台中房市熱到什麼程度?想買間2房小宅,建商開口就要你「配貨」買一戶69坪的4房大坪數。當時很多人想的是:「先買了再說,交屋前一定能轉手賺價差。」
兩年後,那些當初覺得自己買到賺到的人,現在正面對一個更現實的問題:怎麼脫手。
平轉?先把隱形成本算清楚
最近台中潭子區出現不少大坪數物件以接近原價「平轉」求售。表面上看起來沒賠?《房屋貸款知識家》編輯湯雅婷的觀察很直接:「這種帳面平轉,實質上已經是虧損。」
我們來算一筆帳,以總價約2,400萬的交易為例:
- 契稅:依房屋評定現值課徵6%,高價物件可能達數萬至十數萬元
- 仲介服務費:依成交價與買賣雙方議定比例計算,市場常見範圍約為成交價的2%至4%(買賣雙方合計),以2,400萬計算約48萬至96萬元
- 持有期間利息:若貸款1,680萬(7成)、利率2%,兩年利息約67萬元
- 管理費:69坪物件每月管理費約5,000至8,000元,兩年累計約12萬至19萬元
- 代書費、規費與雜支:約3萬至5萬元
光這幾項加起來,實際虧損輕鬆破百萬。這還沒算當初被迫配貨時,那筆錢本來可以拿去做什麼。
銀行不再寬鬆,資金壓力現形
更麻煩的是,購屋環境已經變了。根據中央銀行2024年9月19日公告,第七波選擇性信用管制對自然人第二戶購屋貸款採取更嚴格規範,部分情況下貸款成數上限降至6成,且特定貸款類型的寬限期受到限制。
特別要注意「高價住宅」的認定機制——正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出,銀行會依據央行規範、房屋鑑價結果與授信政策綜合評估貸款成數。有些購屋者當初買預售屋時評估可貸7成,但交屋時若房價上漲、物件被重新認定為高價位住宅,貸款成數可能面臨調整,資金壓力隨之而來。(資料來源:中央銀行選擇性信用管制)
4房大坪數:流動性考驗才剛開始
房市趨勢專家李同榮曾警示,當前市場面臨流動性緊縮風險,包括解約潮增加、交易量下滑、逾放比上升等現象值得關注。
從市場數據觀察(資料來源:信義房屋實價登錄、永慶房屋待售物件),台中潭子區與北屯區近期待售新成屋數量明顯增加,市場賣壓逐漸浮現。
為什麼4房大坪數特別難賣?
因為目標客群相對有限——主要是換屋族、三代同堂家庭,這群人決策週期長、對物件條件要求也高。市場好的時候,2房小宅有剛性需求撐著;市場一轉,大坪數物件就容易失去流動性,變成持有者長期的財務負擔。
有網友說得很直白:「配貨買房的本質,就是承擔更高的流動性風險。」
品牌與地段,不是護身符
即使是知名建商、熱門地段如機捷特區,若購入價格偏高、又遇上區域供給過剩,品牌溢價效應也可能失靈。
湯雅婷提醒:「不動產是場以年為單位的長期賽局。能在下一波循環站穩腳步的,從來不是衝最快的那批,而是現金流最穩、最不被情緒裹挾的那群人。」
這波市場調整,考驗的是購屋者的財務韌性與風險承受能力。
當你在社群上看到有人喊著「平轉求售」,不妨幫忙算一下那些隱形成本——有時候務實評估、適時停損,反而比死撐著等待市場回溫來得明智。
畢竟,市場信心無法代繳每月本息。
