預售屋成交量年減74.7%：建商不降價，改送裝潢家電求生存

2025年台灣房市出現明顯降溫。根據永慶房產集團統計，2025年1至9月七都預售屋成交量相較2024年同期大幅縮減約74.7%，遠雄房地產研究團隊也指出，2025年前10個月全台預售屋交易量相較去年同期緊縮達70%以上，總銷售戶數更從11萬戶降到約3萬戶。這個跌幅讓網友們創造出「膝蓋斬」這個新詞——因為已經遠遠超越傳統認知的「腰斬」。

政策與股市的雙面夾擊

這波預售市場降溫的背後，主要來自兩大因素：央行第七波房市信用管制的緊縮效應，以及台股大幅上漲後的強大吸金效應。根據永慶房產與多家房仲研報指出，2024年9月央行第七波選擇性信用管制上路，連同2024年7、8月房貸緊縮措施，使預售買盤快速降溫，預售量能明顯下滑。

同時，台股指數在2024至2025年期間持續創新高，吸引資金轉向股市。當股市報酬率持續亮眼，購屋者的資金配置也隨之改變，不少人選擇先觀望房市，或將資金投入股市。

講白了，建商現在面對的不只是買氣冷清，更是龐大的資金壓力與週轉考驗。在交易量大幅萎縮的情況下，每一筆未完成的銷售，都代表一筆持續燃燒的資金成本。

建商的變相讓利：三大求生策略登場

面對市場寒冬，建商們並非坐以待斃。但有趣的是，他們選擇了一條「不直接降價」的路線。為什麼？業界人士解釋：「直接降價會影響已購客權益,也會暴露資金壓力,因此多數建商改採變相讓利策略。」

策略一：贈送裝潢與家電

從全屋裝潢、智能家電到家具配置,建商幾乎什麼都願意送。雖然網友嘲諷「買房送家電,不如送股票」,但這招確實能在帳面上維持價格,避免直接打折的負面觀感,同時為購屋者省下裝潢成本。不過我要提醒的是:裝潢材質、家電品牌、施工水準,這些細節才是真正影響日後居住感受的關鍵,千萬別只看「有送」就興奮。

策略二:工程期零付款

降低購屋者的資金壓力,將付款期限拉到交屋後才開始。這招對資金不寬裕但看好長期自住需求的首購族,確實具有一定吸引力,也能減輕購屋初期的現金流負擔。但請記住:付款條件再優惠,房子的結構、施工品質、區域發展,這些本質問題不會因為付款方式改變而消失。

策略三:超低首付方案

部分建商甚至在個案中祭出極低首付(甚至低於一成)的超低門檻方案,試圖用「輕鬆入手」的話術,吸引那些原本在觀望的潛在買家。但請冷靜想想:在供給壓力仍大的情況下,購屋仍須謹慎評估區域發展與自身財務能力。低門檻不代表低風險,反而可能讓你在未來承受更大的還款壓力。

外圍區域率先修正,完工潮即將來臨

市場修正已從外圍區域開始。部分蛋白區如台中大里、新北八里等,預售屋相較前波高點已有明顯下修,個案跌幅達十多個百分點。這些區域在房市熱絡時期,預售屋價格曾大幅高於周邊成屋,如今則成為第一波修正的重災區。

更值得關注的是,根據永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明,依內政部統計,2023至2025年新屋開工約有38萬戶左右,以開工後3年完工估算,預估2026至2028年將出現約32至36萬戶新屋完工潮。在目前去化速度明顯放緩、部分調查顯示新建案30天銷售率已連續多季低於10%的情況下,這波「交屋潮」將對建商的資金鏈形成嚴峻考驗。

此外,永慶房產集團高層估算,未來3年估有8至10萬戶建商待售餘屋量,顯示供給壓力仍不容小覷。這不是恐嚇,是數字會說話的現實。