中南部預售屋成交量跌破天際，建商寧送百萬也不降價——這場僵局怎麼解？

根據永慶房屋等業者統計，2025年以來全台預售屋成交量明顯萎縮，部分月份較前一年同期下滑逾4成，創近幾年低點。這波寒流中，過去被視為房市新星的中南部，竟成了重災區。

買氣急凍，中南部成交量跌幅居冠

從各大房仲與新建案平台統計來看，近一年高雄、台中、台南等中南部都會區預售屋成交量跌幅明顯大於雙北。根據2025年前10個月的數據，高雄市部分行政區（如大樹、前金、仁武、鳳山）預售屋年減逾9成；楠梓區在2025年成交量崩跌8成，單月成交量甚至剩60戶。台中、台南也呈現明顯量縮，就連曾因台積電設廠題材而房價狂飆的台南，也難逃大幅修正命運。

反觀雙北地區相對抗跌，形成明顯的「北火南凍」格局。這不是運氣問題，而是市場長期以來對區域供需失衡的真實反應。

央行信用管制發威，庫存壓力創新高

這場房市寒冬的關鍵因素，正是央行近年來連番推出的選擇性信用管制措施。部分銀行在央行連番信用管制後，縮減或取消首購戶寬限期，投資客與多屋族貸款條件也更為嚴格。這些金融機構授信政策的變化，直接影響市場資金流動。

更值得注意的是，業者估計全台待售新案戶數上看20萬戶，較兩年前明顯增加。以高雄楠梓為例，單一行政區待售戶數就突破4,800戶。對比交易量的斷崖式下跌，「供過於求」四個字已從網友討論變成市場現實。

這時候你該問的不是「房價會不會跌」，而是「這麼多房子，誰來買？」

建商死撐價格，寧送裝潢也不降價

面對買氣結冰，建商採取的策略卻耐人尋味：寧可推出「工程期零付款」、贈送百萬裝潢家電，也堅決不調降實價登錄的單價。

信義房屋研展團隊分析，過去漲幅較高的中南部地區，修正壓力相對較大，未來價格變化也較可能先出現在這些區域。開發商已開始縮減推案規模，傾向將2至3年前的銷售個案先交屋落袋為安。

表面上看是讓利，實際上是在維持帳面價格。這招能撐多久？端看資金鏈與銀行耐心。

專家預言：蛋殼區壓力最大

房市專家何世昌用「絕望中回溫，在期望中又生絕望」形容當前市場。他分析，股市高檔帶來的財富效應，讓屋主「不缺錢就不急賣」，導致賣壓未如預期湧現。

但戴德梁行董事總經理顏炳立則警告，今年房市將出現「價修換量」的修正格局，在缺乏接盤俠的情況下，蛋白區與蛋殼區的跌幅壓力將大於蛋黃區。吉家網董事長李同榮在公開場合表示對房市走勢抱持謹慎看法，認為開工量、建照量與使照量等指標走弱，加上大量交屋潮帶來供給增加，市場面臨壓力。根據內政部營建署統計，近期建照核發量與開工量確實呈現下滑趨勢。

這些數據不是恐嚇，而是提醒你：地段不只是口號，是未來三到五年真正能不能脫手的關鍵。