根據 MacroMicro 以內政部實價登錄為資料來源所整理的「七都預售屋成交量 12 個月平均」數據，2026 年 2 月約為 2,887 棟，相較 2024 年同期數據呈現明顯下滑趨勢。市場從過去的積極搶購，轉為觀望與保守。這不是單純的市場冷熱循環，而是體質性問題浮上檯面。

這波成交量的顯著萎縮，並非單一事件引爆，而是央行多次選擇性信用管制（俗稱「限貸令」）、《平均地權條例》修法限制預售屋換約轉售、以及房價基期偏高等多重政策與市場因素交互影響所致。信義房屋企研室專案經理曾敬德受訪時表示：「近年房價漲幅愈大的區域,面對高房價後買氣縮手的程度也愈明顯。」部分中南部熱門區域的年減幅度相當顯著。

限貸與換約管制：買方資金鏈斷裂的現實困境

央行自 2020 年以來多次啟動選擇性信用管制,對購屋貸款成數與條件進行管控,直接影響購屋族的資金規劃。過去在 2023-2024 年簽約購屋的部分買家,在面臨交屋時發現銀行貸款成數受到限縮,資金壓力驟增。雖然市場上有關解約件數的討論,但目前尚無官方統計數據公布全國性的具體解約數字。

更關鍵的是,《平均地權條例》修法後大幅限制預售屋換約轉售,投機性轉手變得困難,買方轉售空間受到壓縮。在法規與建商契約雙重限制下,多數建商對於買方的轉讓申請採取嚴格審核態度。若買方無法順利取得足額貸款又無法轉售,最終可能面臨支付違約金解約的困境,違約金通常可能達到總價的 10-15%。這不是「不夠努力」,而是結構性的資金斷鏈風險。

網友戳破「賠售」話術：少賺不是賠,拿出合約才算數

在 PTT、Dcard 等社群平台上,網友對於部分建商與屋主所宣稱的「賠售」提出質疑。有熱門評論寫道：「當初買 1000 萬想賣 2000 萬,現在賣 1999 萬也叫賠售?」另有網友直言:「拿出當時購買合約書我才信,用三年前價格平轉保證有人秒收。」

市場焦慮也從過去的「買不起」,逐漸轉為「賣不掉」的擔憂。住展雜誌企研室總監陳炳辰受訪指出,銀行限貸令與央行打房政策對資金進入房地產市場造成明顯影響,在買氣冷清、餘屋賣壓的市況下,建商推案態度轉趨保守。關於預售屋待售庫存的具體數字,各研究機構有不同估算,但普遍認為庫存壓力正在累積中。

交屋潮來襲:資金斷鏈與成本上升的雙重夾擊

房市趨勢專家李同榮預期,下半年將面臨大量交屋潮,可能衍生解約、資金斷鏈、消費糾紛等市場挑戰。這不僅是買方面臨的困境,建商端同樣承受壓力。近年土石方流向管制趨嚴,土資場量能與成本議題,使部分營建成本有上升壓力,開發商面臨「成交不易、開發成本上升、融資條件趨嚴」的多重考驗。

值得注意的是,台股近期創歷史新高,但受政策管制影響,投機性資金難以大量流入房市,形成「股市熱絡、房市冷清」的對比現象。房產業者分析,在成交量下降、供給增加的情況下,部分區域議價空間變大,市場氛圍較過去偏向買方,過去建商強勢定價、買方積極搶房的情況已明顯降溫。

這波市場修正何時落底?曾敬德建議觀察央行是否微調信用管制政策,以及建商是否出現實質讓利。可以確定的是,庫存壓力將是未來房市需持續關注的重要指標,後續走勢仍需觀察政策方向與市場供需變化。房地產不該是投機工具,而是關於居住安全與長期價值的選擇。現在的市場,正在把這件事講清楚。

資料來源:MacroMicro「台灣-預售屋成交量-七都(12個月平均)」
https://www.macromicro.me/collections/15/tw-housing-relative/56419/taiwan-pre-sale-and-existing-home-volume