台股新高卻撐不住房市？限貸讓預售買氣蒸發五成，這場調整才剛開始

台股近年屢創新高，指數漲幅相當可觀，照理說應該會帶動房地產市場的財富效應，但實際上呢？2026年1月，全台預售屋交易量約3,106件,跟過去五年每月平均超過7,600件相比，買氣直接縮水五成以上；部分機構甚至估算，2025年與高峰期相比，預售交易量縮減達70%以上。

數字會說話。當市場從熱絡變冷清，背後一定有結構性的問題。

限貸措施讓資金鏈斷裂，買方措手不及

這波房市調整的關鍵原因之一,是央行多次祭出選擇性信用管制與限貸措施，直接收緊不動產放款。當銀行被要求嚴格控管放款水位，很多在2023到2024年簽約、準備今年交屋的預售屋買家，突然發現貸款成數大幅縮水——原本預期能貸到七成的資金，現在只剩五成甚至更低。

住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，在限貸環境下，房市成交持續低迷，來客數與成交數都落在低檔，顯示買方進場意願偏弱。更麻煩的是，當購屋者面臨數百萬的資金缺口，卻又因《平均地權條例》禁止換約轉售而無路可退時，部分買家只能選擇解約——實務上違約金通常約為總價5%–15%，依各案契約而有差異。

根據公開報導，限貸措施上路後，市場解約案件明顯增加，但目前仍缺乏完整官方統計數據。這個現象值得持續追蹤。

這波調整對中南部的衝擊特別明顯。過去房價漲幅較強的台中、台南，近來預售買氣明顯降溫；高雄市場也偏冷清，中南部整體成交量較高峰期大幅縮水。信義房屋企研室專案經理曾敬德點出市場現象：近年房價漲幅愈大的區域，面對高房價後買氣縮手的程度也愈明顯。

相較之下，新北市因剛性需求支撐，雖然同樣下滑，但跌幅相對溫和。不過，永慶房產集團估計，未來3年全台可能有約8–10萬戶建商待售餘屋，庫存壓力仍不容小覷。

這些數字提醒我們：市場不是均質的，不同區域的抗壓力差異很大。

在PTT home-sale板，網友對建商打出的「賠售」牌反應冷淡。最高讚的留言寫道：「當初買1000萬想賣2000萬，現在賣1999萬也叫賠售？」、「用三年前的價格平轉，保證有人秒收。」

這些留言直白得刺眼，但確實反映了市場心理。更值得注意的是，市場焦慮已經從「買不起」轉向「賣不掉」。Dcard購屋板上的年輕首購族開始警覺：流動性風險比價格風險更需要留意。當市場上賣壓增加、買方觀望時，房地產的變現能力確實受到考驗。

台股近年表現強勁，與疫情前相比指數大幅上漲；但這波財富效應對預售市場的帶動卻相當有限，房市整體仍在調整期。房產專家莊思敏直言：「房市已進入買方市場，過去建商強勢定價、買方搶房的情況已不再。」

建商推案策略也轉為審慎與精準選地，而非全面停擺。從市場觀察來看，2026年329檔期仍有推案與成交活動，部分報導也指出房仲3月成交量有感回升，顯示市場並非全面凍結。但若限貸與高房價環境持續，自住客與投資客的資金壓力可能加劇，局部建案恐出現較多解約或轉售情況。

根據房市研究機構分析，2026年預售市場可能呈現「價鬆動、量回溫」的漸進調整格局。這場調整會持續多久？答案取決於政策、資金與市場信心的三方角力。我們需要的，是更清楚的數據與更誠實的對話。