2024年6月，六都整體房市單月交易量還在1.6到1.7萬棟高檔。那時候市場什麼氛圍？「再不買就買不起了」、「這個價位明年肯定再漲30%」——恐慌性搶購，幾乎是全民運動。

誰能料到，不到兩年，劇本完全改寫。

2025年起預售屋市場急凍，部分月份全台預售成交量較前一年高峰腰斬甚至更多，有些月份甚至跌破4,000件，量縮幅度接近8成。到了2026年，預售交易量依然偏低，市場買氣明顯降溫。問題是，這不只是「不想買」，而是很多人想買也買不了，想交屋也交不起。

貸款成數縮水，資金缺口誰來補？

問題核心在哪？央行近年多波信用管制與銀行風險控管，讓預售屋貸款審核明顯收緊。

當初簽約時，銀行口頭說「最多可以貸到7成」，誰知道等到2026年要交屋，央行針對非自用或多屋族已陸續推出選擇性信用管制措施。部分買方原本期待可貸到7成,實際核貸時可能僅獲5到6成,導致資金缺口擴大。缺口誰來補？建商當然不會幫你付，銀行也愛莫能助，只能自己想辦法。

有些人咬牙借信貸，利率飆到5%、6%也只能硬吞；有些人真的籌不出來，只好選擇賠錢退屋。多家業者反映，限貸及平均地權條例上路後，預售解約與棄單案件明顯增加，部分建案解約量較過去成長數倍。

更棘手的是《平均地權條例》修法後的限制。一般預售屋買賣多數情況下已被禁止自由換約轉售給第三人（除繼承、法院拍賣等例外），使得買方難以像過去一樣輕易轉手脫身。至於解約違約金，並非法律規定一律15%，而是依各建案契約約定，常見約在總價10%到15%，少數甚至更高。買家只剩兩條路：硬著頭皮交屋，或者賠付高額違約金走人。

建商也在崩潰邊緣

別以為只有買家在哭，建商現在也是一肚子苦水。

民間統計顯示，2024年下半年預售待售量已達數萬戶，且待售比一度高達六成左右，顯示預售市場供過於求、去化遲緩。過去那種「只要推案就秒殺」的榮景已成往事，現在是「推案也沒人買，不推案資金鏈又斷」。住展雜誌企研室總監陳炳辰曾多次表示，央行打炒房與銀行限貸，已讓部分建商對市場信心轉弱、推案態度趨於保守。

此外，近年環保與土方管理規範逐步收緊，讓營建土方處理成本有上升壓力。建商現在面對的是「賣不掉、開不了工、借不到錢」的三重夾擊，中小型建商資金壓力持續累積。

股市強勢，房市卻未同步升溫

最諷刺的是，即便股市持續強勢創高（例如市場討論台股上看數萬點），房市卻未完全同步升溫。過去股市大漲總會產生財富效應，讓資金流入房地產，但這次出現脫鉤現象。有網友戲稱：「股市四萬點，房市降冰點，平行時空既視感。」

信義房屋企研室專案經理曾敬德警告：「近年房價漲幅愈大的區域，面對高房價後買氣縮手的程度也愈明顯，持續量縮程度愈大的區域，未來價格也會面臨較大的下修壓力。」

現在的市場已經從「買方怕買不到」變成「買方怕套牢」，流動性焦慮正在取代價格焦慮。有房產分析指出，當前房市已逐漸轉為買方市場，過去建商強勢定價、買方搶房的格局不再那麼明顯。

首購族該注意什麼？

講到這裡，我想對考慮購買預售屋的首購族說幾句話：

  • 購買預售屋前，務必先向銀行試算實際可貸成數，不要只聽建商或代銷的口頭承諾
  • 自備款至少預留總價的4成以上，以因應可能的貸款成數縮水
  • 仔細檢視合約中的違約金條款，了解解約可能面臨的損失
  • 評估自身財務狀況，確保即使利率上升或貸款成數降低，仍有能力負擔房貸

在當前市場環境下，審慎評估自身能力，避免陷入交屋困境，才是保護自己的最佳策略。房地產不是短線投機工具，而是關乎長期居住與財務安全的選擇。看清楚自己的財務能力，比追逐市場熱度更重要。