數字漂亮了,但那跟你有什麼關係?
正心不動產估價師聯合事務所最近發布了一份市場觀察報告,內容看起來挺令人振奮:台灣房市的「不動產相關貸款餘額佔GDP比重」正在逐年下降。這個在國際上常被用來觀察房地產資金集中度、評估房市風險的指標,從2023年的歷史高點56.67%,已在2024年降至52.47%,該事務所推估2025年可能進一步降到約46.71%,創下2017年以來約10年新低。
估價師的解讀是:「這可以稱作房市的『去泡沫化』,主要是因為台灣名目GDP成長快於不動產貸款的增加,再加上通膨未失控,使得指標上的『去泡沫化』效果更明顯。」
聽起來很專業,數據也很漂亮。但這份報告一出,PTT、Dcard上卻是另一番景象。網友留言直接打臉:「不是房價變便宜,是台積電太努力」、「泡沫沒有破,只是被GDP的大水沖淡了」。
我必須說,這些網友講的,才是真話。
分母變大不是你變有錢,只是數字遊戲玩得漂亮
這次房市數據改善的真相是什麼?就是AI與半導體產業鏈的強勁出口,大幅拉高了台灣的「名目GDP」。當分母變大,即使房貸總額沒有明顯減少,比例自然下降。這在金融圈有個專業說法叫「被動式去槓桿」:不是你真的把債務還掉了,而是經濟(分母)長得比債務(分子)快,看起來槓桿比率被「稀釋」了。
有財經評論指出,這並非典型的「泡沫破裂」,而比較像是「資金收縮、但經濟成長撐住數據」的過渡階段。房市泡沫感受被「沖淡」,而非真正消失。
問題是,這跟你能不能買得起房有什麼關係?
更殘酷的是,央行第七波選擇性信用管制上路後,雖然成功抑制部分投機炒作,但預售屋市場成交量相較2024年高點明顯下滑。有業者估計部分區域成交量大幅縮水,但官方尚未公布完整統計,實際跌幅仍待後續數據驗證。一般購屋族反而更難買房了——銀行限貸令與保守估價,導致實際核貸成數縮水,買方必須籌措更高額的自備款,甚至被迫借高利息的信貸。
買方進不來,賣方不想降,這叫「去泡沫」?
目前市場呈現的是「量縮、價盤整」的僵局。買方因為貸款受限,進場困難;賣方因為台股火熱、資金充裕,加上營建成本居高不下,完全沒有降價賠售的動機。近一兩年全台建案開工戶數呈明顯下滑趨勢,有業者估計2026年初的開工量較去年同期大幅減少,但詳細統計仍以內政部後續公布為準。
有建設業者試圖為市場降溫:「房市歷經2025年一整年的冷靜、盤整、修正,正逐步去除泡沫,這是好事。」
對月薪五萬、存款三百萬的首購族來說,這番話聽來格外刺耳。你說的「去泡沫」,是去了誰的泡沫?
經濟成長的紅利,為什麼沒分到我?
網友最不滿的就是這點:經濟紅利只集中在特定科技產業鏈,一般受薪階級的薪資並未跟上通膨,購屋門檻實際上是不降反升。那句迷因「去泡沫化?我的錢包才被去泡沫化」,精準道出了這種相對剝奪感。
有房產市場觀察者提醒:「成交量會波動,但價格終究由需求決定。這未必表示房市轉弱,而可能是市場回到基本面。」
但當「基本面」建立在高昂的營建成本與土地價格之上,所謂的軟著陸,對多數人而言仍是遙不可及的夢想。
數據會說話,但民眾的錢包更會。當專家談論去泡沫化,社會大眾感受到的,卻是購屋夢想的持續泡沫化。這中間的落差,不是數字可以粉飾的。
