不動產貸款占比降到10年新低？別急著鼓掌，這只是數字遊戲

數據會說話，但不一定說真話。

根據正心不動產估價師聯合事務所的研究報告，台灣「不動產相關貸款餘額佔GDP比重」在2023年（民國112年）曾達56.67%的高點，之後於2024年（民國113年）降至52.47%,並推估2025年（民國114年）可望降至46.71%,為自2017年（民國106年）以來約10年新低水準。

這個比重常被部分國內房市研究或估價機構視為觀察房市泡沫風險的參考指標，其中40%被部分研究者用作風險警戒線（但這並非國際間一致公認的官方標準，而是分析者方便比較各國資金集中度時的經驗門檻）。從歷史高峰一路下滑，數據上看似逐漸遠離危險區。

正心不動產估價師聯合事務所所長陳碧源表示：「這可稱作是房市去泡沬化。由於台灣經濟成長率太強了，這也反映在數據上『去泡沫化』的效果更為顯著。」

房價沒降，是分母變大了

我得說句實話：房價降了嗎？沒有。

不動產貸款佔GDP比重下降，核心原因是近年名目GDP成長明顯快於不動產相關貸款餘額的成長。根據央行與財經機構資料，台灣經濟成長主要受益於半導體與AI相關產業帶動的出口與投資表現。分母變大了，分子成長趨緩，比例自然回落。

有財經評論者一針見血指出：「這不是典型的房市去泡沫,而是進入一種『資金收縮＋經濟撐盤』的過渡期。不是泡沫消失，而是被沖淡。」這就像金融結構中的「被動式去槓桿」——數據看起來漂亮了，但一般民眾的購屋能力並沒有因此提升半分。

當台積電替台灣撐起經濟榮景，GDP數字飆升，房貸占比自然下降。但這改變不了一個事實：你還是買不起房。

央行持續實施的第七波選擇性信用管制，讓市場進入「量縮價撐」的僵局。根據近年趨勢，預售案交易量與開工戶數都呈現明顯下滑，有統計顯示部分指標較高峰期大幅減少，市場交易動能確實轉弱。

買方的處境很艱難：銀行估價保守、核貸成數縮水，原本可貸80%變成只能貸60%，自備款壓力暴增，甚至被迫借高利信貸。值得注意的是，為緩解首購族壓力，自2024年9月起，新青安貸款已正式排除《銀行法》第72-2條的放款比率限制，政府試圖在信用管制與協助購屋之間取得平衡。

但賣方呢？建商與屋主因為台股火熱、營建成本居高不下，完全沒有降價賠售的動機。市場就這樣僵在半空中——想買的買不起，想賣的不降價。

恆鵬建設總經理游鴻達倒是看得開：「房市歷經2025年一整年的冷靜、盤整、修正，正逐步去除泡沫，這是好事。剛好掃掉一些投機炒作。」

PTT、Dcard與Threads上的民怨滔天。網友嘲諷：「不是房價變便宜，是台積電太努力。」「泡沫沒有破，只是被GDP的大水沖淡了。」「去泡沫化?我的錢包才被去泡沫化。」

體感落差才是真正的痛點。經濟紅利集中在科技產業鏈，一般受薪階級的薪資根本沒跟上通膨，購屋門檻不降反升。數據說房市健康了，但你就是買不起——這才是最荒謬的地方。

專家對比2014年央行打炒房的歷史，認為這次是透過「時間換空間」，讓國民所得與經濟成長逐步跟上房價水位，實現市場軟著陸。城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛則認為：「這不是房市轉弱，而是市場回到基本面。當短期資金退場,真正的需求才會浮現。」

但對多數人來說，這場「去泡沫化」更像是一場數字優化。你看見的是亮眼的GDP與下降的風險指標，卻感受不到任何實質的購屋可能性改善。半導體產業確實撐起了台灣經濟的榮景，但它改變不了一般受薪族買不起房的現實。

當不動產貸款佔GDP比重這個技術指標持續下降，真正該問的或許不是「泡沫有沒有消失」，而是「這個數字的改善，對誰有意義？」對追著數據跑的研究機構來說，也許是個好消息。但對站在售屋中心外張望、算了又算卻發現連頭期款都湊不齊的年輕家庭來說——這場去泡沫化，跟他們一點關係都沒有。