永慶房產集團彙整財政部綜所稅與實價登錄資料，統計2018至2023年七大都會區數據，數字攤開來看，有些刺眼：新北、桃園、台中、台南、高雄等五都民眾的平均報稅所得，五年間全面負成長，減幅約5.7%至10.2%。但同一時間，這些地區的房價平均漲超過30%。
薪水少了，房子貴了。永慶房屋研展中心副理陳金萍講得直白：「這五都的房市交易動能，已有明顯比例不是靠在地買盤撐起。」
薪資倒退的三個原因
為什麼五都民眾的所得會倒退？不是單一因素。
第一是產業結構的落差。中南部雖引進高科技產業，但傳統製造業與觀光服務業在疫情與景氣衝擊下受創，非科技業家庭的實質收入不增反減。通膨持續侵蝕購買力，便當從六七十元吃到接近百元，薪資卻沒跟上，生活壓力顯而易見。
第二是家戶結構改變。全台總戶數快速擴張，但平均每戶人口數下降，稀釋了「平均每戶所得」的統計數據。永慶房產集團指出，近年全台家戶數持續增加，但平均每戶人口下降，導致部分都會區出現所得負成長。這也解釋了為何帳面數字如此悲觀。
第三是產業板塊的重組速度，趕不上房價上漲的節奏。
是誰在推升房價？
在地民眾薪資倒退，房價卻持續攀升，那麼是誰在買房？陳金萍點出關鍵：「部分買盤來自外來科技族群與置產資金，而非在地買盤」。
以台中、台南為例，這些城市的房市買盤有部分比例來自新竹、台北的高薪科技族群，他們手握高薪與股票分紅，將資金分散至中南部置產。另一批則是擁有超額儲蓄的投資客，在低利率與通膨預期的催化下，將房地產視為抗通膨工具。
這反映了一個現實：購屋主力愈來愈集中在高所得與資本雄厚族群。在地居民的薪資與房價早已嚴重脫鉤，買房門檻對普通家庭來說已是遙不可及。
新竹與台北的例外
新竹縣市與台北市是七大都會區中，唯二所得與房價雙雙成長的地區。
新竹縣房價五年暴漲71.2%,居全台之冠,但同期當地居民報稅所得同步增長,反映竹科效應持續發酵。陳金萍分析:「當高收入人口持續遷入,對當地房市的購屋需求也會增加,形成房價上漲的重要底氣。」
台北市雖然房價漲幅相對和緩(26.8%),但所得成長2.6%,加上絕對單價仍為全台最高,仍保有一定的經濟韌性。
寬限期過後的壓力測試
目前申請「新青安貸款」的購屋者,可享有最長五年寬限期(僅繳息不還本),但一旦寬限期結束,面臨本息攤還壓力時,可能對個人財務與市場交易量帶來考驗。
雖然台灣金融監理與中國大陸在制度與市場結構上差異很大,但部分專家仍提醒,若大量借款人集中在寬限期結束後同時面對還本壓力,可能對市場承受度造成影響,值得持續關注。
當薪資負成長成為五都的常態,而房價卻由外來資金與科技新貴主導時,這場「薪資追不上房價」的競賽,恐怕只會越演越烈。買房這件事,已經不只是存錢就能解決的問題,而是整個經濟結構與資源分配的縮影。
