台股屢創新高，加權指數衝破歷史天花板，投資人笑得合不攏嘴。但另一頭，房市卻呈現量縮格局——交易量較前波高峰明顯降溫、價格多數區域盤整。這兩個市場的「冰火兩重天」，讓縱橫建築業半世紀、被業界封為「房市鐵嘴」的長虹建設董事長李文造，在股東會上忍不住開砲。

「股市可以漲成這樣，房子為何要打成這樣？」

李文造這句話，講得很直白。同樣是市場機制的一部分，股市與房市對國家經濟與就業人口都有貢獻，為何房市需要承受如此嚴格的打壓？

自2024年6月13日央行第242次理監事會通過第七波選擇性信用管制，並於隔日起實施以來，約兩年時間內，房市被層層緊箍咒綁死。該波管制針對特定地區第二戶、高價住宅及法人購置住宅等，大幅調降貸款成數限制——特定地區第二戶及高價住宅貸款成數降至5成或4成，法人購置住宅貸款條件更為嚴格。實際規範會依借款人是否自用、所在區域、持有戶數等條件而有所差異，但整體而言，購屋門檻明顯墊高。

以台北市精華區新成屋為例，部分物件每坪單價接近或超過百萬元，大坪數住宅總價動輒上看近億元。在央行高價住宅與多戶貸款成數限制下，部分案件實際可貸成數可能降至4至5成，甚至更低。這種門檻，把大量有購屋需求的中產階級直接排除在外。

通膨吃掉房價，「不漲就是跌」的現實

李文造更犀利的一段話是：「在考量通膨因素後,房價沒有漲，那就是跌！這兩年沒有降，就等於降了兩成！」

這是建商對「通膨侵蝕實質房價」的個人判斷與比喻。依行政院主計總處公布的消費者物價指數(CPI)年增率，2024至2025年台灣年通膨率約在2%上下波動，兩年累積遠低於20%。李文造此處強調的是「名目價格不漲=實質價值貶值」的概念，而非精算的官方通膨數據推算結果。

但這確實點出了經濟現實的一面。過去兩年，土地價格沒降、缺工問題加劇、碳費即將開徵，營建材料成本更因全球通膨狂飆。在這種環境下，名目房價若持平，考量建築成本與通膨因素，建商的實質利潤空間確實受到壓縮。換句話說，從市場實質購買力與成本結構來看，央行希望房價降溫的效果某種程度已經顯現——只是用「軟著陸」的方式讓市場盤整，而不是讓價格硬著陸崩盤。(此為市場人士解讀，央行官方並未明確宣示「目的已達成」或「軟著陸完成」)

資金回流在即？下半年房市將露曙光

李文造個人研判，央行最快在2026年第二季或第三季的理監事會議上，可能適度鬆綁信用管制，特別是針對第二戶與高價住宅的貸款成數。他的底氣來自於：政策抑制效果已經顯現、市場已經盤整，再繼續嚴格打壓只會讓市場過度僵化，反而傷害實體經濟。(需說明：此為個人預測，央行並未預告具體鬆綁時程，官方一貫立場為「視房市與金融穩定情況滾動檢視選擇性信用管制措施」)

從資金流向來看，台股雖然處於歷史高點，但高檔震盪在所難免。一旦股市獲利了結潮湧現，這些資金勢必尋找避險管道，而房地產——尤其是受惠於AI企業擴廠需求的商辦、以及抗跌的蛋黃區住宅——依然是資金停泊的選項之一。

長虹建設自己對未來推案的規劃也說明了信心所在。據公司在股東會或法說會上的說明，長虹表示目前規劃中與已推出的新案總銷金額可觀，內部預估未來五年推案量上看約1,900億元。(以公司說法為準，實際推案狀況需待後續落實)這不是盲目樂觀，而是對市場底部支撐力的判斷。

市場不該被單方面妖魔化

李文造的發言，點出了一個值得深思的現實：打壓房市的手段，不該無視市場的基本面、成本結構與通膨現實。股市可以漲，是因為企業獲利支撐；房市不該被妖魔化，因為它同樣反映了實體經濟的需求與成本變化。

根據內政部實價登錄資料，近兩年房市交易量相較2020至2021年高峰確實下滑，多數區域價格呈現微幅修正或盤整，而非全面停滯或大跌。當政策與市場現實出現偏離，最終受傷的不只是建商，而是整個產業鏈與就業市場。下半年房市是否真能「漸露曙光」？李文造的預言，值得所有人持續關注。