「股市可以漲成這個樣子,那為什麼房子要打成這個樣子?!」

2024年6月4日,長虹建設董事長李文造在股東會後的媒體訪談中,用這句話挑戰了央行打房政策的底層邏輯。這位在建築業打拼半世紀、業界封為「房市鐵嘴」的老將,說出了台灣當前最尷尬的經濟矛盾:股市屢創新高,房市卻被管制到交易量縮、價格僵化。

註:本文主要整理自李文造於2024年股東會後發言與後續媒體專訪,部分內容為其個人預測與評論。

兩年打房,真的讓房子變便宜了嗎?

自2022年9月央行祭出第七波選擇性信用管制(市場稱「919房市風暴」)至2024年中,已近兩年。針對特定都會區與特定對象,第二戶貸款成數降低、高價住宅僅給三至五成不等(實際成數視地區及銀行審核而定),政策力道被部分媒體稱為「史上最嚴」一波管制。市場交易量確實急凍,預售屋與成屋漲幅明顯收斂。

但接下來這句話,可能會讓你清醒一點。

李文造在受訪時表示,在考量通膨因素後,房價沒有上漲就等於下跌。依其個人估算,這兩年若名目價格持平,實質價格約有一到兩成的縮水空間。

這不是在玩文字遊戲。在原物料飆漲、缺工嚴重、碳費開徵預期的多重夾擊下,房價持平,就是實質資產縮水。以台北市動輒每坪百萬的單價來看,百坪以上物件極易突破7,000萬門檻,卻可能僅能貸三至五成——這對需要換屋的剛性需求族群而言,根本是懲罰。

鬆綁時間點:最快明年Q2或Q3

李文造研判,央行「希望房價降溫」的目的已實質達成,市場已呈現軟著陸型態。他預期,最快在2025年第二季或第三季的理監事會議上,央行有機會適度鬆綁信用管制,特別是針對第二戶與高價住宅的貸款成數進行微調。(此為其個人研判,實際仍以央行決策為準)

這不是建商的一廂情願。依長虹股東會與相關專訪資料,李文造表示,公司2024年推出5筆新案(1筆商辦、4筆住宅),總銷約290億元,平均銷售率約八成。未來幾年尚有多筆新案規劃,依其說法與公開資料彙整,長虹已掌握未來數年多筆案源,中長期可支撐數百億元以上營收規模,累計推案量上看逾千億元(實際金額仍以公司正式公告為準)——這是對市場信心的具體展現。

股房兩樣情:為何標準不同?

PTT房屋板與股板的網友熱議:撰文當下台股位於歷史高檔區間,部分獲利了結的資金最終仍會尋求避險管道,房地產(尤其是商辦與抗跌蛋黃區)依然是長期停泊資金的首選。

但爭議也隨之而來。有人認為股市上漲代表企業獲利與實體經濟成長,而房價過高則會排擠實質消費並加重青年負擔,兩者對社會的影響不同,不應完全類比。

但李文造的這句話,仍然戳中了市場的痛點:為何同樣是市場機制,股市可以自由飛揚,房市卻要被嚴格管控?

最壞的情況已經過去了嗎?

概括李文造談話,他對2024年下半年房市展望大意為「高檔盤旋、漸露曙光」,認為房市最壞的情況已經過去。這個判斷並非空穴來風——建商普遍認為,在通膨年代,土地價格未明顯下跌、營建成本居高不下,為房價提供了相對堅實的底部支撐。

至於你問「買得起房了嗎?」答案可能依然殘酷。但至少,市場正在從極度僵化的冰封狀態,逐漸走向理性回溫的軟著陸階段。而這,或許就是央行打房兩年來,唯一能給購屋族的「好消息」。

註:央行選擇性信用管制之實際貸款成數與條件,仍依各銀行審核及央行最新規定為準。