【編按：本文為評論性分析，數據來源為永慶房產集團統計與公開資料】

數字不會騙人，但會讓人心涼

永慶房產集團最新報告端出一盤冷數據：過去五年（2018-2023），全台七大都會區中，五都「平均每戶報稅綜合所得額」呈現負成長。高雄市-10.2%、新北市-5.7%、台中市-7.2%、台南市-6.2%、桃園市-8.4%。

必須說清楚，這裡統計的是「平均每戶報稅綜合所得額」，來自財政部報稅資料，不等於你我的實際薪資變化。永慶研展也提醒，當家戶數增加、每戶人口下降，平均每戶所得自然會被稀釋，帳面上出現「負成長」，但這不代表當地主流產業普遍減薪。

只是，當這些城市的報稅所得統計節節倒退時，房價卻毫不留情地往上衝：新北漲32%、桃園漲44%、台中漲47%、台南漲63%、高雄漲51%。統計上的報稅所得倒退嚕，房價卻像脫韁野馬，這場遊戲的規則，早就不是多數人玩得起的了。

誰在買房？不是你想的那群人

永慶房屋研展中心副理陳金萍直言：「中南部房市動能多由外來科技族群與投資置產資金驅動，而非在地傳統產業買盤。」

這解釋了為何台南、高雄平均每戶報稅所得大幅下滑，房價卻能暴漲超過五成。購屋資金的來源結構已經改變——科技新貴南遷置產、北部投資客跨區獵房、企業主資金回流，這些資金的購買力不會完整反映在當地「平均每戶報稅所得」統計中。

真正被夾在中間的，是本地傳統產業從業者——服務業、製造業、觀光業。永慶統計也顯示，傳統產業受景氣與疫情影響，所得表現相對疲弱，與房價走勢出現明顯背離。這些人面對的不只是薪資停滯，還有一個他們根本追不上的房價現實。

新竹的啟示：高收入人口遷入才是硬道理

報告中唯一的亮點是新竹縣市——平均每戶報稅綜合所得額分別成長13.6%與16.7%，但代價是房價狂飆71.2%與59.2%。

陳金萍解讀：「當地居民不只賺得多，稅也繳得多，反映區域整體經濟實力持續增強。當高收入人口持續遷入，形成房價上漲的重要底氣。」

這是台灣產業結構K型分化的縮影——科技業薪資持續成長，其他產業則相對疲弱。新竹的房價飆漲，本質上是「高收入人口遷入」帶來的結構性漲價，也顯示房市部分需求與傳統在地產業薪資水準已出現脫鉤。

小宅當道：不是我想住，是我只買得起

東森房屋研究中心經理葉沛堯長期觀察市場後指出：「在薪資成長有限、高房價之下，小宅產品需求明顯增加。」

年輕人不是不想買三房兩廳，而是在雙北及部分熱門區域，當30坪以上的家庭宅動輒破千萬，20坪內的小宅成為多數首購族較有機會入手的主流選項。這不是生活品質升級，而是被高房價逼出來的「降級式購屋」。

更現實的是，即便選擇小宅，仍有不少首購族需仰賴新青安貸款——最長可貸40年，並可申請寬限期，實務上不少銀行提供5年寬限期方案——才能勉強上車。這代表許多年輕人將用大半輩子償還房貸，而這筆債務的起點，卻是建立在「報稅所得倒退、房價飆漲」的不對等基礎上。

真正該關注的：房市已不是你我的遊戲

這份報告最大的警示，不只是「五都平均每戶報稅所得負成長」，而是從統計數據可以看出，房價漲幅在多數都會區已遠高於平均每戶報稅所得增幅，顯示房市部分需求來自高所得或外來資金，而非由當地傳統產業薪資水準所支撐。

當報稅所得統計在反映真實購買力上顯現侷限，當部分在地自住族群因房價高漲而購屋壓力明顯提高，房價數字某種程度上已成為「誰有資金誰說了算」的市場遊戲。

對於還在租屋或觀望的年輕人，或許該思考的不只是「何時進場」，更該關注「制度面如何改善」——從房貸負擔能力評估、社會住宅供給，到所得統計方法的精進，都需要更多公共討論與政策調整。房地產不該只是資金遊戲，它攸關的是一代人的居住尊嚴與生活選擇。

（數據來源：永慶房產集團、財政部報稅資料；分析為作者觀點）