「沒漲就是跌」的震撼發言

長虹建設董事長李文造最近在受訪時拋出一個預測：央行最快在第二季或第三季可能鬆綁不動產信用管制。他說：「房價沒有漲，就等於降啦！我想這兩年沒有降，就等於降了2成！」

這話一出，網路上炸了鍋。有人認同通膨確實會吃掉資產價值，這是經濟學常識；但更多人直接開罵，認為這是建商的話術，房子是用來住的，不是拿來炒的金融商品。

我想說的是：這個邏輯在數字上沒錯，但用在房地產上，要看你站在誰的角度。對投資客來說，持平就是虧；但對首購族來說，持平代表他們還是買不起。

三個時間點：央行真的會鬆手嗎？

時間點一：2024年9月（政策實施約兩年）

央行第七波不動產信用管制是在2022年9月22日理監事會決議，9月30日生效。針對第二戶與高價住宅，貸款成數被大幅限縮。到2024年9月，這政策已經執行兩年。李文造認為，在通膨環境下，房價持平已經是「軟著陸」。

問題是，軟著陸的代價是誰在扛？是首購族還是建商？

時間點二：2026年Q1（市場觀望微調訊號）

建商普遍希望央行能比照第一戶條件，放寬第二戶的貸款成數。市場都在看央行會不會在2026年第一季釋出政策轉向的訊號，但截至目前，沒有任何正式公告。建商期待全面取消限制，但央行會不會買單，還是未知數。

時間點三：2026年Q2-Q3（李文造的個人預測）

李文造預測央行理監事會議可能在2026年第二季到第三季之間「適度鬆綁」房市管制。注意，這只是他個人的預測，不是央行的承諾。如果股市資金獲利了結，大量熱錢回流房市，會不會引發新一波炒作？這才是真正的風險。

建商的盤算：數字很漂亮，推案很積極

長虹建設2025年的成績單確實亮眼——營收約84.9億元、稅後淨利約17.43億元、EPS達6元，現金股利配發5.5元。2026年推案目標更積極，總推案量約290億元，其中包含總銷約170億元的北士科商辦大案「長虹ICT科技大樓」。

李文造還特別點名台北市豪宅管制過嚴——總價門檻7,000萬元，針對第二戶以上，貸款成數上限只有約3成。他說：「台北市單價動輒破百萬，百坪物件很容易超標。提高貸款成數比提高門檻更重要！」

這話聽起來有道理，但背後的邏輯是什麼？是為了讓更多人買得起豪宅，還是為了下半年的高總價住宅案鋪路？

股市能漲，房市為何不能漲？

最有爭議的一句話來了：「股市可以漲成這個樣子，那為什麼房子要打成這個樣子？！這不是兩極化嘛！」李文造認為，房市對就業人口與國家經濟同樣有巨大貢獻，不應該被過度壓抑。

這套說法在網路上被做成迷因梗圖瘋傳。批評者說，股市是風險投資，房屋是民生物資，兩者根本不能比。但從建商角度來看，土地成本上漲、營建成本上漲、碳費開徵在即，這些都是真實的壓力。

只是，成本增加該由誰來吸收？是建商縮減利潤，還是購屋者繼續背貸款？

曙光還是陷阱？

李文造預測下半年房市會呈現「高檔盤旋、漸露曙光」的格局。但市場最擔心的是：如果央行過早鬆綁，股市高檔的資金會不會大量溢流回房市，引發新一波炒作？

回顧台灣上一輪房市管制，從約2010年起陸續推出奢侈稅、實價登錄、多次選擇性信用管制，一直到2015年前後，歷時近5年。這次管制從2022年9月實施，如果在2026年就鬆綁，週期大幅縮短。這究竟是真正的政策轉向，還是建商的一廂情願？

所有人都在看：央行下一步怎麼走。而我想提醒的是，不管政策怎麼調整，最後買單的永遠是那些真正需要房子的人。