當初簽約的條件，現在銀行不認帳了

三年前，你看準科技園區題材，咬牙簽下一間總價3000萬的預售屋。當時建商拍胸脯保證：「這個案子銀行很愛，貸款絕對沒問題。」你算過，頭期款600萬加上工程期款，剩下的2400萬靠房貸，壓力還在可負擔範圍內。

但現在房子蓋好了，銀行核貸條件卻可能與當初預期大不相同。依據央行第七波選擇性信用管制規範，不同購屋情境適用的貸款成數上限差異極大：

  • 全國自然人第二戶購屋：貸款成數最高6成(2026年3月20日起實施，之前為5成)，且無寬限期
  • 第三戶以上購屋：貸款成數上限3成
  • 高價住宅(台北市7000萬以上、新北市6000萬以上、其他地區4000萬以上)：貸款成數上限3成
  • 公司法人購置住宅、建商餘屋貸款：貸款成數上限3成

以你這間3000萬的第二戶為例，若非高價住宅且為自然人購買，理論上最高可貸約1800萬(6成)，而非900萬。但實際核貸金額仍會受到銀行鑑價、個人收支比、信用狀況與產品條件影響，可能出現「鑑價不如預期」或「成數打折」的情況。

若你的情況屬於第三戶以上、或房屋被認定為高價住宅，那麼3成的限制就會真實發生，資金缺口將從原本預期的600萬暴增到1800萬。賣股票？股市正在歷史高點猶豫要不要出場。找親友借？誰手上有這麼多現金。最糟的是，如果你選擇違約不交屋，依照預售屋買賣契約約定，違約金實務上可能高達總價15%——相當於450萬元直接打水漂。

央行為什麼不鬆手？答案藏在股市與交屋潮

網友戲稱央行總裁楊金龍是「阿龍的頭很鐵」，因為即使房市交易量已經萎縮，他仍堅持不鬆綁「水龍頭」。理由很直白：從央行與業界觀察來看，部分區域房價仍具撐價壓力，尚未出現全面性下跌。

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰一針見血地指出：「當股市屢創新高、市場熱錢充沛時,央行怎麼可能放寬房貸?」台股總市值已經突破92兆元,央行最擔心的,就是這些獲利了結的資金迅速轉進房地產,讓剛冷卻的炒房風潮死灰復燃。

更值得關注的是,近年使照核發數量創下近10年新高,預示著未來幾年將有大量預售屋陸續交屋。而這波交屋潮的主人翁,大多數都是在貸款條件相對寬鬆時期簽約、卻要在信用管制緊縮時期交屋的購屋者,面臨的資金壓力不容小覷。

誰最危險？五種人要特別小心

莊孟翰明確列出最危險的幾種人：

高槓桿預售客：當初只付10%自備款,現在可能要補足更大比例的差額。

小坪數建案買家：總價看似親民,但銀行對小坪數的鑑價本來就保守,貸款成數更低。

重劃區投資客：這些區域的房子「投資比例高、自住比例低」,銀行放貸更謹慎。

大型社區多戶持有者：同一社區買好幾戶的人,銀行會質疑你的還款能力,且第三戶起即適用3成限制。

蛋白區超額供給：過去幾年推案量爆表的郊區,現在面臨「有行無市」的窘境。

更詭異的是「鑑價與核貸的矛盾」：你的房子鑑價4000萬,被列為高價住宅(限貸3成),但銀行卻以當初購買價3000萬的3成來核貸。換句話說,你不但要面對成數限制,還得承受「取高不取低」的雙重打擊。

該認賠還是硬撐？先算清楚三個數字

房地產界有句老話：「沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。」

如果你正站在交屋的十字路口，先冷靜算清楚三個數字：實際交屋價、銀行核貸額度、你手上的現金。缺口超過你的風險承受範圍？那就該認真考慮認賠出場，而不是硬著頭皮接下一顆未爆彈。

因為莊孟翰曾預警：「房價跌幅極有可能超過兩成，慎防掉入負資產陷阱。」當房價低於貸款餘額，你連斷頭求生的機會都沒有。雖然這是專家的預測性觀點，但在央行持續緊縮信用管制、市場供給大增的背景下，風險確實值得重視。

這場由央行主導的第七波選擇性信用管制，真正的殺傷力不在政策本身，而在於它精準命中了時間差——讓所有在寬鬆時代簽約的人，在緊縮時代付出代價。你買的不只是一間房子，還有當初沒算進去的政策風險。