當你看著股市衝破28,000點，帳面數字不斷跳動，心裡是否閃過一個念頭：「該把獲利轉進房地產了吧？」但等等，央行總裁楊金龍可不這麼想。

水龍頭鎖死，換屋族哭了

2024年9月20日，央行祭出第七波選擇性信用管制，被市場戲稱為「史上最嚴打房」。這次不只是雷聲大雨點小，而是真的動了刀——第二戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，第三戶以上由4成降為3成。更狠的是，這次管制範圍從六都擴及全國，且第二戶不得有寬限期。

根據房市分析機構統計，受管制影響，部分區域預售屋交易量較高峰期出現明顯萎縮，個別重劃區在特定期間交易量下滑幅度甚至達六至七成。PTT上換屋族的哀嚎此起彼落：「三年前簽約時還能貸8成，現在交屋卻只能貸5成，誰來填那幾百萬的缺口？」

值得注意的是，央行已於2026年3月20日起將第二戶貸款成數放寬回6成，但仍維持無寬限期的限制，政策並非永遠鎖死，而會隨金融穩定狀況進行調整。

為什麼楊金龍的頭這麼鐵？

網友戲稱「阿龍的頭很鐵」，形容楊金龍堅持不鬆綁的強硬態度。但這背後其實藏著一個更大的算盤：防止股市熱錢流竄到房市。

央行總裁楊金龍曾多次公開表示「房價尚未真正下跌」、「房市像大象，轉身要慢慢轉」，並強調暫不鬆綁選擇性信用管制。專家莊孟翰也曾指出，實價登錄尚未呈現明顯跌價趨勢，在股市持續偏熱的情況下，央行短期內不易大幅鬆綁房貸。翻譯成白話就是——房價調整幅度尚未達預期，股市熱錢又這麼多，過早鬆綁恐引發資金流竄。

市場專家長期提醒，預售案與建照量大於實際交屋量，將形成交屋潮與供給壓力。若買方因資金缺口集體違約，建商資金鍊可能面臨考驗。這不只是個案風險，而是整個市場的系統性隱憂。

誰是風險較高的族群？

莊孟翰曾明確點名五大高風險族群與區域：

  • 預售屋高槓桿投資者：當初用低自備款進場，如今交屋卻貸不到足夠資金
  • 小坪數建案買家：這類產品流動性較差，景氣反轉時較難脫手
  • 重劃區投資客：投資比例偏高的區域，一旦資金鍊斷裂可能產生連鎖效應
  • 大型社區多戶購屋者：同棟大量持有者較容易陷入「負資產」風險
  • 蛋白區超額供給區：近年大量推案但需求不足的外圍地段

莊孟翰曾示警，若交屋潮遇上資金壓力，部分區域房價不排除出現兩成以上修正的風險，提醒投資人留意負資產陷阱。這句話讓原本還在觀望的投資客瞬間冷汗直流。

股市漲、房市凍，誰得利？

諷刺的是，當首購族拍手叫好「好險我是首購」時，換屋族卻成了受影響較大的族群。公務員網友自嘲：「以前穩定薪資是優勢，現在連第二戶都要面對更嚴格的貸款條件，打房政策確實有感了。」

在實務上，由於第七波管制下高價住宅（台北市7,000萬以上、新北市6,000萬以上，其餘多數地區4,000萬以上）貸款成數限制為3成，且銀行經常以成交價或鑑價中的較低者計算貸款額度，對於早期成交、價格已上漲的換屋族，自備款壓力明顯放大。

所以當你看著股市數字持續跳動時，或許該思考的不是「何時進場房市」，而是這波熱錢狂潮下，如何精算持有成本、預留足夠資金緩衝，並在必要時先做房貸預審，避免成為資金缺口下的受害者。房地產不該只是數字遊戲，更關乎你能否長期安心持有。水龍頭已經鎖緊，資金缺口不會自己消失，提前準備才是真正的風險管理。