當你還在猶豫要不要買房時,有群人已經把買房錢全丟進股市了。
以2024年5月為例,台股日均成交金額高達約1.31兆元,創下歷史新高,且連續25個交易日成交金額皆在1兆元以上(資料來源:證券交易所及經濟日報)。部分房市專家估算,這個量級大約相當於全台一季的房地產成交總額,顯示短期內資金明顯偏向股市。(實際數字會隨期間與統計口徑不同而有所差異)
更值得注意的是,近一年來台股融資餘額明顯攀升,已突破數千億元水準,與一年前相比增幅相當可觀。這代表什麼?錢本來該流進房市的,現在全擠在股市開派對。
四貸同堂:槓桿開到極致的危險遊戲
房市專家李同榮觀察到一個前所未見的現象——「四貸同堂」。許多投資人同時背負著房貸、房屋增貸、信貸、股票融資四種債務,將槓桿開到極致。
更瘋狂的是,連首購族都放棄買房,將頭期款全數投入股市。網友戲稱這是「擦鞋童理論測試中」——當連不懂股票的人都進場時,市場往往離崩盤不遠了。
信義房屋企研室專案經理曾敬德直言:「錢是聰明的,會找最有機會的地方挪移。」問題是,當所有錢都擠在同一個地方時,風險也同步集中了。
兩個最壞的劇本
李同榮提出兩大最壞情境,任何一個發生都可能引爆危機:
情境一:股房雙崩
股市出現修正,導致投資人套牢、信貸違約增加。消費信心崩潰,房市買氣急凍,甚至引發金融體系連鎖震盪。這不是危言聳聽——民國79年(1990年)前後台股從約12682點狂跌,房市其後也進入長期盤整,被不少學者與業者視為「股房雙跌」的典型案例(此為房市與財經評論界常見用語,指1990年前後股市泡沫化與房市長期盤整的組合)。此後數年,台灣經濟成長明顯趨緩,從中長期來看,約有近10年處於相對低迷與調整期。
情境二:死灰復燃
股市獲利資金轉進房市,推升房價再度上漲。投機熱潮死灰復燃,重演資金炒作循環。對於剛性需求的首購族而言,這意味著房價永遠追不上。
以上為極端情境推演,實際是否發生仍取決於總體經濟、政策與國際金融情勢。
誰最危險?答案是「槓桿投資人」
住商不動產企研室執行總監徐佳馨警告,台股已在歷史高點附近,風險更勝以往。那些透過「房增貸→買股→質押→再買股」無限循環的投資人,表面上資產快速增值,但一旦市場出現黑天鵝,質押維持率跌破130%,面臨的將是券商「斷頭」強制平倉,進而引發多殺多的連鎖崩盤。
網友在PTT上流傳一句話:「房增貸買股、股票質押不可逆。」一旦習慣高槓桿帶來的快速獲利,便難以回頭。
普通人該怎麼辦?
如果你手握買房頭期款,正考慮是否投入股市,首購族在考慮將頭期款投入股市前,應先評估:若股市短期回檔30%,是否仍能在2至3年內完成購屋計畫。記住網友的理性建議:「人無法賺到認知外的錢。」
專家建議,股房雙棲才是對普羅大眾比較安全的策略。若真要進場,以大盤型ETF(如0050、VOO)分批買進,避免在歷史高點重押。在風險管理上,應提高自備款比例、避免同時使用多重高槓桿工具。
最重要的是,別讓自己成為那個在派對結束前最後離場的人。
