三高三低的房市怪象：為什麼交易凍結，房貸卻創新高？

一組違反常識的數據組合

2026年3月，台灣房地產市場出現了一組讓人看不懂的數據：內政部統計顯示，不動產成交量年減25%；但央行數據卻顯示，購置住宅貸款餘額逆勢攀升至11兆6,741億元歷史新高（金管會統計為11兆6,068億元，略有差異），房貸逾放比更在3月底降至0.07%史上最低點。

這不合邏輯。當交易量凍結到冰點，房貸餘額怎麼還在創新高？專家指出，台灣房市正經歷「三高三低」現象：高房貸餘額、高房價、高貸款期數，對比低交易量、低逾放比、低建築貸款。根據央行資料，3月底建築貸款餘額降至3.9兆元，單月暴減303億元，年增率僅剩1.47%。

表面上看起來很矛盾，但答案藏在「新青安貸款」裡。這項政策將房貸期數拉長至40年，並提供5年寬限期，讓年輕人能以較低的月付金進場。雖然買房的人變少了，但每個人借的錢卻更多、貸款期限更長，導致總體房貸餘額持續膨脹。

值得注意的是，第一批新青安貸款戶將於2026年下半年進入本利攤還期，屆時月付金將大幅增加。網友諷刺這是「貸貸相傳」的開端——當40年期貸款成為主流，未來是否會出現「50年新新青安」甚至「隔代貸」？財經專家王伯達更警告：「用時間維度替換結構維度的結果，恐出現『貸貸相傳』，進一步衝擊房市。」

按照常理，當經濟環境惡化、民眾負擔加重時，房貸違約率應該攀升。但數據顯示，2026年3月底房貸逾放比從2月的0.08%降至0.07%，創下歷史新低。這代表幾乎沒有人因為繳不出房貸而斷頭。

關鍵在於台灣「超低持有稅」的制度設計。根據財政部統計，台灣房屋持有成本（含房屋稅及地價稅）相對房價比率極低，當持有成本極低時，屋主就算暫時不賣、不租，也不會有資金壓力。這也解釋了為何交易量暴跌，房價卻依然堅挺不跌。

更詭異的是，根據金管會5月5日公布的最新資料，國銀不動產放款比率在2026年3月底降至25.03%，連十個月下滑，創下2012年5月以來的近14年新低，距離《銀行法》規定的30%法定上限還有極大空間。換句話說，銀行金庫裡有大把資金等著放貸，但市場上卻幾乎找不到合格的借款人。

原因出在央行連續八年的打房政策。第七波信用管制將第二戶貸款成數砍至5成、取消寬限期，建商的土建融也被嚴格限縮。建商不敢推案、換屋族被錯殺、投資客早已退場，最終形成「金庫有錢但放不出去」的荒謬局面。

綜觀這三大矛盾現象，最致命的問題在於政策誤傷了真正的剛性需求。投資客早在前幾波管制時就已槓桿賺飽退場，現在被卡死的，全是想換屋改善居住品質的自住客與首購族。

不過，央行對此有不同看法。央行指出，若拉回到2023年以前來看，目前房市數據並未過度低迷，而是回到正常表現。但市場人士認為，當供給端（建商）與需求端（自住客）同時被凍結，市場陷入「有錢買不到好房、有房賣不掉」的僵局，這場政策實驗的最終代價，恐怕要由整個世代來承擔。

正如網路上流傳的那句話：「打房打到最後,只有打到自住。」面對2026年下半年新青安第一批貸款戶即將進入本利攤還期，市場波動恐將加劇，政策調整的必要性也更加迫切。