你以為打房打了八年，市場終於要降溫了嗎？我得說句不客氣的話：你看到的，只是表面的安靜。真正的壓力，還沒浮上檯面。

交易量創九年新低，貸款餘額卻持續創高

根據內政部統計，2025年全台房屋買賣移轉棟數僅剩26.1萬棟（精確為26萬1308棟），年減25.5%，創下近九年新低，成為史上第三低紀錄，僅高於2016年的24.5萬棟及2001年的25.9萬棟。但詭異的是，購置住宅貸款餘額持續攀升，根據央行統計，已連續多個月維持在11兆元以上的高檔水準，持續創下歷史新高。

這代表什麼？代表市場上願意買的人少了，但已經買下去的人，沒有一個打算鬆手。而那些還沒進場的人，數量變得更少。這不是健康的降溫，這是結構性的僵局。

中央銀行連續八年祭出七波信用管制，成功逼退了短期投機客，但也誤傷了自住客與換屋族。2024年9月實施的第七波管制，將第二戶貸款成數嚴格限縮至5至6成、並將寬限期限制在最長2年且第二戶不適用，讓真正需要換屋的家庭陷入困境。建商因為土建融被限縮、營造成本飆升，推案意願降至冰點，根據央行建築融資統計，建築貸款餘額呈現萎縮趨勢。

結果就是你現在看到的：供給萎縮、需求凍結，市場進入「量縮價盤整」。房價沒跌，但能買的房子也少了。

寬限期結束後，月付金直接翻倍

接下來要面對的，是另一個更隱蔽的風險。

2020年推出的新青安1.0政策，提供40年貸款期限與5年寬限期，讓大批年輕人順利上車。但當這5年寬限期結束，貸款進入「本利攤還期」時，月付金將面臨翻倍跳升的壓力。財經專家王伯達就曾警告：「用時間維度替換結構維度的結果,恐出現『貸貸相傳』，進一步衝擊房市。」

我不想嚇唬人，但你得看清楚：這些貸款戶在未來幾年會陸續進入本利攤還期。如果薪資成長跟不上月付金的增加速度，這批人會怎麼辦？這不是笑話，這是未來可能引爆違約潮的未爆彈。

網路上已經有人開始調侃，政府會不會再推「50年新新青安」或「隔代貸」。但玩笑背後，是真實存在的償債壓力。

為什麼屋主寧可不賣？

根據金管會與銀行公會統計資料，台灣房貸逾放比長期維持在極低水準，代表幾乎沒有房貸戶違約斷頭。原因很簡單：台灣房屋綜合持有稅負（房屋稅加地價稅）約佔市價0.1至0.2%，遠低於美國的1至3%與日本的0.4至1%。中古屋主完全沒有資金斷鏈或稅務壓力，根本不急著拋售。

加上銀行依《銀行法》第72-2條規範的不動產放款比率（法定上限為30%）仍有相當空間，根據金管會最新統計，該比率持續處於相對低檔，距離法定天花板還有極大餘裕。這形成了「金庫有錢但放不出去」的奇特現象，市場流動性被徹底凍結。

所以你現在看到的局面是：屋主不缺錢、不缺耐心，銀行有額度但放不出去，而真正需要買房的人，被擋在門外。

有網友說得很直白：「打房打到最後，只有打到自住。」投資客早就用槓桿賺飽退場了，現在卡死的都是真正需要買房自住的平民。而那些還沒買的人，更尷尬——房價沒跌，但市場上能挑的物件變少了，居住空間從大三房降級到兩房，未來恐怕只剩套房可選。

當政府選擇用時間換空間，延長貸款年限來維持房價不崩盤，這場遊戲的代價，終究會由下一代來承擔。這不是危言聳聽，這是已經發生的事實。