內政部不動產資訊平台最新統計顯示，2025年第4季全國住宅平均成交屋齡達31.7年，創下歷史新高。若以近年增速推估，2026年第1季有機會突破32年。這數字背後不是什麼市場偏好，而是價格與條件的雙重篩選結果：不是大家不想買新房，是根本買不起。
六都除桃園，屋齡全數破30年
攤開數據，六都當中除桃園市平均屋齡低於30年，其餘皆超過30年，台北市平均成交屋齡更高居六都之首。年輕購屋族要嘛往外圍移動，要嘛就得接受一個現實：你買的，是別人住到老的房子。
有網友在PTT上直言：「奮鬥一輩子，買別人住到老的老房真辛酸。你買他的老房，他拿你的錢再買間新房。」這句話點破了世代財富的不對等——上一代賣掉精華區老屋套現，年輕人卻得花光積蓄接手即將面臨大修的標的。
公設低、空間大？先問銀行借不借
支持老屋的人會說：「同樣地點選空間大，管線裝潢都可以換，空間怎麼樣都換不了。」確實，老公寓公設比極低，室內實坪扎實，對比新大樓動輒30%公設的「鳥籠感」，誘人。
但這裡有個銀行不會主動說的前提：老屋貸款年限超短、成數超低。
依據市場常見授信原則：屋齡 + 貸款年限 ≤ 50年（少數銀行對結構良好的大樓放寬到60年）。買40年老屋，貸款年限可能只剩10至15年，每月還款金額暴增；更麻煩的是，銀行鑑價往往低於市場成交價，買方得準備高額現金自備款。
房產專家張旭嵐直言：「在限貸令與高房價夾擊下，買老屋等於陷入『房價升、貸款降』的雙重財務困境。」網友也坦承：「價格低100年也有人想買，就是要看銀行願不願意多給貸款。」
繼承老屋不等於中獎
台灣正進入「大繼承潮」，根據部分調查，屋主以50歲以上為主，占比約七成左右。但上一代留下的老屋，缺電梯、沒車位、距離科學園區遠，年輕人根本不想住。房產專家張惠山一針見血：「房子可以傳承，生活不能硬搬；年輕人不是不想要房子，而是不一定想要『那一間房子』。」
更需注意的是，台灣1980年前興建的多數建築，係依當時較舊版的耐震設計規範設計，與1999年921大地震後大幅強化的現行耐震標準有相當差距。由於這些中古屋已使用數十年，結構安全風險相對新屋為高，購買前應特別留意結構檢測與補強情況。
延壽或認賠？兩條路都不輕鬆
政府推動「老宅延壽」政策，補助修繕管線、防水、無障礙設施，桃園、高雄、台北、台南等多個縣市已陸續開放申請，諮詢量明顯增加，部分縣市公告累計諮詢與申請件數已達上千件。但品嘉建設董事長胡偉良警告：「老屋正在『實質貶值』，新舊房屋的價差只會擴大。」
住商企研室執行總監徐佳馨也說：「當『非拆即建』碰到現實天花板，『老宅延壽』恐怕是台灣不得不面對的新課題。務實才是王道。」
對年輕購屋族而言，選擇老公寓還是新電梯大樓，除了比較公設比與空間大小，更要算清楚貸款條件、未來修繕成本，以及自己的生活需求。買房不只是買一個地址，更是買未來數十年的居住條件。
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