一句話引爆市場，但別急著當成利多

2025年6月10日，央行總裁楊金龍在立法院財政委員會備詢時表示「選擇性信用管制就到這裡」，強調現階段不會再加碼房市管制措施。這句話一出，營建類股應聲上漲，多檔營建股亮燈漲停，買房群組一夜之間湧入「是不是該進場了」的詢問訊息。

但我要提醒你，央行說的「就到這裡」，指的是「不再加碼」，不是「解除管制」，更不是「鬆綁」。央行將在6月18日召開的第二季理監事會議中，綜合評估經濟情勢後，才會正式公布利率政策與信用管制的完整決議。市場對此次會議高度關注,但央行一再提醒，是否調整須待理監事會後通盤評估再對外說明。別把一句話當成政策轉向，那只是你自己想聽到的版本。

央行到底在防什麼？嚴防股市獲利資金流入房市

表面上看，央行維持「不再加碼」的立場似乎是在觀望，但實際上背後藏著更深層的策略考量：嚴防台股獲利資金大量流入房市。

2025年以來，在AI相關族群帶動下，市場普遍討論台股出現明顯多頭與財富效應。央行在金融穩定報告中提及「AI產業可能出現過熱情況」，引用IMF相關研究，但楊金龍也強調股市漲跌並非央行直接干預目標，而主要聚焦物價與金融穩定。

問題是，投資圈開始流行「股房平衡」策略——高檔獲利了結後，將資金轉入具保值抗通膨特性的房地產，尤其是低首付的預售屋。央行深知這股資金動能的威力，若此時貿然鬆綁管制，房市恐迎來報復性反彈，過去幾年的軟著陸成果將功虧一簣。

住商不動產執行總監徐佳馨直言：「股市熱錢四處橫流，需嚴防房市報復性反彈。」央行在多次金融穩定報告中指出，金融機構對不動產放款占總放款比重近年有小幅回落，但報告將變化歸因於整體放款結構調整，包括股市相關業務與企業融資需求的變化，並非單一因素造成。

「軟著陸」取代暴漲暴跌，長期盤整成主旋律

部分市場評論形容央行現階段對房市的態度是「留校察看」，用以比喻「暫不再加碼管制，但仍持續緊盯」的狀態；央行官方則僅公開表達選擇性信用管制「就到這裡」、維持現行措施的立場。

台灣房屋集團執行長張旭嵐指出，央行對信用管制謹守「緊抓輕放」原則，預期市場將朝「軟著陸、緩回溫」方向發展，但通膨高低牽動利率走勢，成為下半年房市的重要變數。

有房地產顧問指出,目前市場正從過去「靠資金與槓桿定價」的模式，轉向更重視「所得與現金流」的信用約束環境。這意味著,房市最終不是單純的資金遊戲,而是一場回歸基本面的購買力競爭。我認同這個觀察——當遊戲規則從「誰敢借」變成「誰付得起」,真正的居住需求才會浮現。

換屋族壓力大、富人影響小，政策效果引討論

網路輿論對央行決策呈現兩極反應。樂觀派認為「沒有壞消息就是好消息」,悲觀派則認為信用管制主要影響需要貸款的族群。

由於選擇性信用管制主要透過限制貸款成數與槓桿水準,有評論指出,資金充裕、可支付高額自備款甚至全款購屋的族群,受到的直接約束較小,相對需高度借貸的首購與換屋族則壓力較大,這引發部分輿論對「政策可能擴大財富差距」的擔憂。

部分代銷與房仲業者反映,首購與換屋族在貸款成數限制下較容易出現資金缺口,主張政府應在自用需求方面適度提高貸款成數,而非僅延長寬限期。但央行在多次金融穩定報告與說明會中提及,須留意家戶同時背負房貸、車貸、信貸及股票融資等多項債務的「四貸同堂」風險,因此在信用管制上態度仍偏保守。

說實話,我看過太多人把房子當提款機,結果一旦市場反轉,連最基本的月繳都撐不住。央行的保守不是壞事,而是在保護那些還沒意識到風險的人。

結論：房市進入盤整期,議價空間可能浮現

大家房屋公關襄理賴志昶給出務實建議：「此波市場盤整為近年少見,對購屋人而言,如『廣看屋、勤議價』,或能在此時以較合理價格入手好宅。」

若央行持續維持現行信用管制與利率水準,部分市場觀點認為,未來一段時間房市較可能呈現「交易量縮、價格盤整」格局,而非劇烈崩跌或暴漲。也有房仲業者將目前視為近年少見的議價較有空間的階段,但這屬於市場看法,實際走勢仍需觀察經濟與政策變化。

央行這套「不再加碼但持續觀察」的策略,實質上是以時間換空間,讓房市在不崩盤的前提下逐步降溫。對投資客而言,這是考驗；對自住買方而言,這可能是近年議價談判較有利的時機點。但記住,議價空間不是從天上掉下來的,而是你願意花時間去看、去比、去談出來的。別因為一句「就到這裡」就以為市場會自動對你友善。