當全台房市進入盤整期，一份稅收數據竟能揭開台灣房地產的真實面貌。2026年上半年個人房地合一稅收共計225億元，較去年同期微減5.1%。這數字背後，藏著一場正在發生的資產重分配。

房地合一稅的課稅基礎是「成交價額扣除取得成本、相關費用及土地漲價總數額後的交易獲利」，稅收變化是觀察市場溫度的重要指標，但仍需配合成交件數、房價指數等資料綜合判斷。而這次的數據，透露出一個訊息：市場正在分化，不是所有地方都在同一條船上。

雙北高雄相對穩健，中桃南明顯降溫

依房仲業者內部統計與市場研究資料，2026上半年各縣市房地合一稅收呈現明顯分化：台北市與高雄市為少數仍維持年增的區域，其中台北市增幅約接近雙位數，高雄市小幅成長；新北市雖微幅下滑，但仍為全國稅收最高縣市。

相對地，過去被視為投資熱區的台中、桃園、台南等中南部縣市，上半年房地合一稅呈明顯年減,跌幅約在雙位數區間。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶直言:「中南部的崩跌,代表投資客已經不敢追價,買方觀望氣氛濃厚。」

這場反轉的背後,其實是基本面在說話。

交屋潮與科技廊道:支撐三都的底氣

台北市稅收表現相對穩健的關鍵在於「高總價市場的剛性需求」。首都的供給稀缺特性,讓早期進場者獲利了結時,仍能創造較穩定的課稅基礎。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨一語中的:「全台房市已告別雞犬升天的時代,未來資產增值的核心,將回歸地段與實質建設的基本面。」

新北市則靠「重劃區新案交屋潮」撐盤。過去數年累積的房價漲幅,讓民眾轉手時多有獲利空間,即便市場氣氛轉冷,龐大的交屋量體仍能維持稅收高檔。

高雄的表現更具指標意義。受半導體與科技產業布局帶動,高雄在房地合一稅與房市成交方面,相較部分中南部縣市表現相對穩健,為近年少數仍呈現年增或跌幅較小的都會區。產業支撐帶來的是真實需求,不是炒作出來的熱度。

黑馬縣市崛起:科學園區外溢效應顯現

更值得關注的是非六都的「黑馬效應」。依市場業者研究資料,部分非六都如宜蘭、新竹縣市、苗栗、雲林、嘉義等地,上半年房地合一稅呈現明顯年增,其中宜蘭增幅較大,被部分業者視為成長表現突出的縣市。

雙北高房價擠壓下,宜蘭成為換屋族與退休族的避風港。賴志昶歸納這些黑馬縣市的共同特徵:「科學園區周邊」或「高房價外溢效應」。網路上甚至出現「跟著台積電買房」的投資討論,成為房市社群熱門話題。

這些數據提醒我們:房地產的價值,終究要回到「有沒有人真的需要住在那裡」這個根本問題上。

新青安2.0研議中,觀望氣氛加劇

財政部統計處副處長劉訓蓉指出,整體房市有稍微緩和、部分稅目出現跌幅縮小或轉為年增的情形,但仍須持續觀察後續信用管制與新青安貸款2.0等變數。

政府研議中的「新青安2.0」方案,傳出可能加入排富(提高所得審核標準)、年齡上限與房價上限等門檻,但具體條件與上路時間仍未正式公布,後續可能調整。這種政策變動的預期心理,已讓上半年買方觀望氣氛濃厚,間接影響交易量與稅收。

PTT房屋版一則熱門評論寫道:「潮水退了,才知道哪裡的房價在裸泳;雙北與高雄靠交屋撐盤,證明剛需才是硬道理。」

房地合一稅制度解析

房地合一稅依財政部設計,課稅所得計算方式為「成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額」,並依持有期間適用不同稅率:

  • 持有2年以內:45%
  • 持有超過2年未逾5年:35%
  • 持有超過5年未逾10年:20%
  • 持有超過10年:15%

自住優惠方面,符合條件者可享有400萬元免稅額與10%優惠稅率,這也是為何稅收減少可能同時反映投機降溫與長期持有增加的原因。

這份稅收成績單告訴我們的,不只是哪裡漲哪裡跌,而是一個更根本的道理:房地產不是賭場籌碼,而是回歸居住需求與產業支撐的長期選擇。當投機潮退去,真正有基本面支撐的地方,才經得起時間考驗。

註:本文數據截至2026年上半年,部分縣市細部數據依房仲業者內部統計與市場研究資料彙整,實際官方完整統計表仍以財政部正式公告為準。