數字不會說謊，市場正在說真話

央行總裁楊金龍啟動第七波信用管制後，中南部預售豪宅市場出現了一個多年來罕見的現象：不是價格繼續漲，而是交易量真的掉下來了。

根據實價登錄資料與媒體彙整，台南市2026年上半年4,000萬以上預售案僅1件成交(相較去年同期5件大幅下滑)、台中市同期預售案件較2024年銳減超過300件、高雄市同期高總價預售案僅個位數成交。各地統計口徑與門檻略有差異，但整體趨勢一致指向市場急凍。

馨傳不動產執行長何世昌看著這份數據，只能用一個字總結：「慘」。

一條沒跟上時代的政策紅線

這波市場冷卻的核心，是一條多年未調整的政策門檻。根據央行第七波選擇性信用管制規定，桃園、台中、台南、高雄及其他地區的高價住宅門檻為4,000萬元，貸款成數上限為3成，且不得有寬限期。

問題在於，4,000萬在中南部已經買不到真正的豪宅。許多只是想換個大一點房子、讓小孩有獨立房間的自住家庭，莫名其妙被當成投資客一起懲罰。

更麻煩的是「鑑價陷阱」：依央行高價住宅規範與銀行鑑價實務，假設你用3,000萬買預售屋，原本可貸7成(2,100萬)。但若交屋時房價漲到4,000萬觸及豪宅線，銀行改依高價住宅規定計算3成貸款，在部分銀行實務中可能僅能貸到900萬至1,200萬不等(實際核貸金額仍視銀行鑑價與個案條件而定)。原本自備900萬，可能瞬間暴增到1,800萬至2,100萬，形成龐大資金缺口。

這不是投資風險，這是自住族的意外災難。

建商開始認賠的訊號

當市場冷到一個程度，連建商都開始調整價格了。台南善化傳出建商主動調整價格的消息。根據多家媒體報導，某建案傳出平均退款約200萬元的說法，但建商對外說明為「依個案條件調整，並非每戶統一金額」。

這起案例被媒體形容為台灣房地產市場罕見的「買貴退差價」操作。建商寧願進行價格調整，也不願承擔後續滯銷的無底洞風險。市場人士分析，興富發集團的大型建案「悦讀耶魯」開出3字頭價格，被認為相較區域前波高點有明顯讓利，反映建商對市場的保守態度。

台南市不動產開發公會理事長胡富文透露，台積電受惠區如安定、新市等地，已有新案讓利約5%。當建商開始認賠殺出，你就知道市場的真實溫度了。

台南為什麼跌得特別重？

台南「上半年僅1件」不只是政策打擊的結果，也反映了這個市場的結構問題。據市場觀察人士分析，台南市場過去部分高總價預售案的購買者包含外來投資資金。

當央行信用管制切斷槓桿、《平均地權條例》限制預售轉售後，市場投資動能明顯降溫，加上利率、景氣、區域供需等多重因素影響，台南高總價預售市場面臨供需失衡壓力。

這次不是只有自住客在觀望，連過去撐起交易量的那群人都退場了。

這次真的不一樣了

網友在PTT上寫道：「越打價越高是過去式，這次真的不一樣了。」這波市場變化，是台灣房地產史上少數真正造成「量縮」與「建商主動調整價格」的政策分水嶺。

何世昌點出關鍵：「能買得起的民眾並不缺資金，缺的是信心與誘因。」當政策的冷風吹過，那些隨手能掏出幾千萬現金的人，最不缺的就是等待的耐心。

中南部預售豪宅市場，正面臨前所未見的信心考驗。而這份考驗，恐怕才剛開始。

資料來源：實價登錄資料、央行信用管制政策、相關媒體報導彙整