億元廢墟持續招租中
高雄博愛路與明誠三路口那棟「億元廢墟」，自2024年2月韓八燒肉無預警歇業後，至今已空置近2年。這個地坪約355坪的超大空間，當初投資上億元打造，如今卻成為高雄商圈最尷尬的存在。2024年10月中度颱風山陀兒侵襲南部，強風直接把韓八舊址的招牌吹毀，門面受損嚴重，整個就是一齣悲劇。
據房產新聞報導，韓八時期月租為80萬元，年租960萬。店面空置後，房東曾釋出降租訊息，但具體租金數字與是否已有新房客承租，目前公開資訊仍不明確。為什麼這個三角窗乏人問津？因為韓八的前車之鑑太慘烈——月租80萬撐了約3年，累積虧損破億，最後還被法院判決要付623萬積欠租金，加上每月80萬和每天1,400元的違約金持續累積。這種數字光看就讓人腿軟。
傳聞中的精品超市模式
市場上有業界消息指出，可能有複合式精品超市業者有意承租這個燙手山芋，且考慮簽訂長期合約。若傳聞屬實，這類業者的盤算很清楚：不玩吃到飽這種燒錢遊戲，改做複合式精品超市。
什麼概念?一樓賣生鮮蔬果,二樓設餐食部和咖啡廳,把「買菜」變成一種生活體驗。這種模式在疫後特別吃香——消費者不想只是進來買東西就走,他們要的是「順便喝杯咖啡、吃個輕食、拍張照」的整套服務。
信義房屋專家曾表示:「這個三角窗的廣告效益遠大於營業價值。」若精品超市真的進駐,看準的應該就是這點——與其拚翻桌率和食材成本,不如拚品牌曝光和客單價。不過,截至目前為止,尚未有關於新房客正式簽約進駐的確定消息,後續仍需觀察市場變化。
韓八輸在哪?商業模式的致命傷
回頭看韓八的倒閉原因,負責人陳俊雄當時的說法是「客人狂吃肉,平均每人用量明顯增加」。這說法在網路上被罵翻:開吃到飽還怕人吃,這不是自己找死嗎?
真正的問題其實是商業模式。依媒體報導,負責人曾提到食材成本(和牛、海鮮等)暴漲,人力成本居高不下,疫情又打亂客流,這些才是虧損主因。吃到飽餐廳的成本結構在這些衝擊下顯得格外脆弱。更關鍵的是,他曾表示台灣人對火鍋的喜好明顯高於燒烤,卻還是選擇燒肉吃到飽這條窄路。
加上月租80萬的壓力,粗估在某種毛利水準下,可能需要翻數百桌才足以負擔租金。一旦景氣稍有波動,資金鏈立刻斷裂。從成本與市場結構來看,營運壓力主要來自商業模式與成本結構,而非單純客人吃得多。
精品超市真能撐10年?關鍵在風險結構
現在的問題是:若真有精品超市以長約進駐,他們真的能撐過10年嗎?
從產業特性來看,一般認為精品超市的毛利結構在多數情況下優於吃到飽餐廳,而且不依賴翻桌率,客單價相對穩定。餐食部和咖啡廳能創造額外營收,還能拉高整體坪效。更關鍵的是,假設採取「生活必需品加上體驗消費」的組合策略,就算景氣變差,買菜總是剛需。
但風險也不是沒有。高雄商圈轉移速度快,北高雖然現在是精華區,但10年後呢?月租近百萬的壓力始終存在,一旦客流不如預期,照樣可能重蹈韓八的覆轍。
說到底,這不是韓八vs.精品超市的對決,而是商業模式的生存賽。韓八選了一條成本壓力極高的路線,若未來真有複合式超市進駐,他們選的則是一條看似穩妥但充滿變數的活路。10年後誰還站在那個三角窗,就看誰更懂得在高租金壓力下,用穩定的現金流與彈性的營運模式活下去。這才是這場商業實驗真正的考題。
