2026年上半年，七都預售市場交易量明顯萎縮。根據591房屋交易網統計，與2025年同期相比，七都預售交易量減幅最大的十個行政區全數衰退超過4成，其中更有8個行政區跌幅超過5成。數字看起來嚇人，但我們得先弄清楚：交易量下降，不等於房價崩盤。

桃園大園交易量年減75%居首　雙北部分行政區也明顯下降

桃園大園區預售交易量由709件降至177件，較2025年同期減少約75%，為降幅最大的行政區。緊追在後的台中沙鹿區年減71%、清水區年減64.4%。雙北部分行政區的預售交易量也明顯下降——新北五股區年減58.3%、中和區年減56%；台北內湖區下跌44.1%。

這些數字確實驚人，但請記住：本次統計比較的是2026年上半年（1月至6月）與2025年上半年的預售交易件數。交易量下降不等於房價下跌，兩者應明確區分。數字背後的成因，比數字本身更值得關注。

非單一因素造成　高基期、供給量與推案週期是重要變數

市場分析普遍將預售交易降溫與央行第七波選擇性信用管制（自2024年9月20日起實施）及房貸緊縮效應連結，這當然是原因之一，但絕非全部。591分析認為，高基期、供給量與推案週期，才是造成各區交易量減幅差異的重要因素。

舉例來說，中和去年有大型指標案成交，形成較高比較基期；今年若缺乏同等規模推案，交易量自然下降。這不是需求消失，而是供給節奏改變。

信義代銷業者也指出，台中海線部分區域過去受到產業與交通建設題材帶動，推案量增加；在買方觀望及資金條件收緊後，供需落差可能擴大。這些非核心區域高度依賴未來建設題材，一旦資金退潮，交易量可能大幅下降。這是市場週期，不是市場崩潰。

交易量下降但房價是否同步下跌仍待觀察

單一行政區交易量大幅下降，不必然代表全台房市全面崩盤；仍須搭配房價、餘屋與資金等指標判讀。目前可確認預售交易量下降；至於房價是否同步下跌，仍需搭配內政部房價指數、實價登錄單價等可靠價格指標判斷。

部分市場觀察認為，營建成本與資金成本上升，可能降低建商大幅降價的意願；但此說法仍應以建商價格調整、銷售期及成本資料進一步驗證。房價不是喊一喊就會跌的，它取決於建商的財務壓力、餘屋去化速度，以及買方的真實購買力。

市場業者對信用管制對自住、換屋及投資需求的差異化影響仍有不同看法。房貸成數、授信排程與審核條件收緊，可能使部分自住及換屋需求延後；但交易量下降仍是多項因素共同作用的結果。若購屋者未事先確認貸款條件，貸款成數或撥款時程不如預期，可能增加資金缺口與履約壓力。這不是恐嚇，是提醒。

央行9月18日起放寬第二戶購屋貸款成數至7成

值得關注的是，中央銀行於2026年9月17日決議，自9月18日起將自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成調升至7成。此次調整僅放寬自然人第二戶購屋貸款最高成數至7成，並非全面解除信用管制，其他受管制貸款條件（包括高價住宅、第三戶以上及其他受規範貸款）仍須依央行規定及銀行授信審核辦理。

政策是否降低觀望情緒，仍須觀察後續交易量與房價數據。市場競爭仍將回歸建商財務體質與銷售回款能力。有財務壓力的建商，可能會在接下來的季度釋出更多彈性；財務體質穩健的建商，則可能選擇穩價觀望。

觀察重點：2026年第四季至2027年上半年供需變化

對於有意購屋的民眾，建議除了衡量總價外，更應將自備款、貸款成數及每月還款能力一併納入評估。2026年第四季至2027年上半年，應持續觀察供給量較大的重劃區（如桃園大園、台中海線）之成交量、價格、餘屋與違約案件，評估市場是否進一步承壓。

這不是叫你等房價崩盤，而是提醒你：市場正在重新定價，買方與賣方都在重新評估自己的位置。看清楚數字背後的結構變化，比盲目追價或盲目等待，都更務實。