央行總裁楊金龍在2026年9月17日理監事會議上宣布了一項政策調整:自然人第2戶購屋貸款成數上限從6成提高到7成,同時刪除建商購地貸款「切結於18個月內動工興建」的規定,改由銀行依授信實務及個案認定動工時程。消息一出,中央大學台經中心公布的2026年9月「購買房地產時機」指標為98.84點,較上月上升8.81點,創下近18個月新高。
數字很漂亮,氣氛很熱烈。但我必須誠懇地說:如果你以為政策開放就等於錢會自動進你戶頭,那可能要失望了。
央行准你貸、銀行願意貸、鑑價值不值——這是三回事
俐富創辦人王俐喬一針見血:「央行准你貸7成、銀行願意貸你7成、銀行貸7成是否等於市價7成,這是完全不同的三件事。」
這句話直接點出了問題的核心。實務上,即使央行開放了7成上限,銀行實際核貸成數仍取決於個別銀行的資金配置、授信政策、借款人條件(收入與負債比、信用紀錄)、擔保品鑑價及房貸集中度等因素。央行規定的是「最高成數」,不是「保證成數」。
更關鍵的是鑑價這件事。假設你看上一間成交價2,000萬的房子,銀行可能只鑑價1,800萬,就算給你7成,實際能貸到的金額也只有1,260萬,而非你以為的1,400萬。那140萬的落差,就是你得自己掏出來的真金白銀。(此為假設案例,實際貸款金額仍視個案而定)
此外,銀行的不動產相關放款受《銀行法》第72條之2管理,該條文規範銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額集中度上限——不得超過放款時存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。這是銀行整體資產負債配置與集中度管理規範,並非直接限制個別民眾的房貸申貸權益,但確實影響銀行整體房貸額度的調配空間。說白了,就算你條件再好,銀行額度用完了,一樣貸不到。
建商鬆綁:18個月動工門檻消失,但不代表房價會跌
這次政策調整的另一個重點,是刪除建商購地後必須在18個月內動工的切結規定。央行公開說明的理由是,銀行已依個案審慎辦理並核實訂定動工時程,因此相關規範回歸銀行授信實務。需要注意的是,購地貸款最高成數5成、其中1成須待動工後撥貸,以及檢附具體興建計畫等要求仍維持不變。
部分產業人士認為這符合都更與危老重建的實務需求,因建照審查、缺工及營建成本等因素,中小型建商面臨資金壓力。不過,部分社群留言質疑政策可能有利建商囤地,擔心建商不急著推案降價。
市場分析指出,政策調整後,市場觀察焦點可能進一步轉向交屋速度、去化速度,以及建商現金流與財務風險。換句話說,房價可能不會暴跌,但建商的資金調度與推案節奏將成為新的變數。政策看似鬆綁,但實際影響仍需時間觀察。
真正該關心的,是你自己的財務與銀行的態度
部分網友以「看得到吃不到的7成」形容此次政策與實際核貸之間的落差,也有評論認為打房政策力道有限。不過,對於真正有換屋需求的剛需族而言,這次鬆綁或許能在符合銀行授信條件的前提下,減輕一些自備款壓力。
但重點是:政策開放不等於銀行會照單全收。銀行的鑑價態度、授信標準、資金水位,才是決定你能貸到多少錢的最終關卡。如果你的收入負債比不夠漂亮、信用紀錄有瑕疵、或是選的物件地段偏僻、屋齡過高,銀行根本不會給你7成,甚至可能連6成都不到。
這次政策調整,表面上看起來是利多,但骨子裡仍然考驗購屋者的財務實力與判斷能力。購屋前務必與銀行確認實際可貸成數與鑑價標準,不要因為政策開放就誤以為資金問題解決了,最後才發現自備款根本不夠,陷入進退兩難的困境。
說到底,房地產不是數字遊戲,而是一場關於居住與財務規劃的長期選擇。政策可以變,但你的財務體質與對風險的判斷能力,才是真正的保命符。
