減量推案，價格就不會跌？
2026年10月，永慶房產集團根據內政部實價登錄資料統計顯示，台北市12個行政區近一年預售屋平均單價均超過每坪百萬元。這裡要提醒的是，「破百萬」指的是行政區平均值，不代表每一戶成交價都超過百萬元。
央行已經祭出第七波信用管制，試圖讓過熱的房市降溫，但在買氣降溫的情況下，北市預售屋平均價格仍維持上升。業者分析指出，部分建商可能採取減量推案、堅守價格的策略，在營建成本持續高漲、缺工缺料問題尚未緩解的情況下，預售屋價格獲得了牢固的底部支撐。
我想說的是，這種「減量撐價」策略能持續多久，取決於市場願不願意接受。此外，部分預售建案採分期付款方式，信用管制的影響可能延後至交屋階段，但買方仍須承擔核貸與交屋時的資金壓力。相較於成屋市場，預售屋的價格調整時程可能較為延後，這也是為什麼看見數字上漲，卻還沒看見真正壓力顯現的原因。
萬華憑什麼漲28.1%？
過去提到萬華，多數人腦海中浮現的是老舊市容與艋舺夜市。但統計數據揭示了一個驚人事實：萬華區預售屋近三年漲幅高達28.1%，成為全台北市漲幅冠軍。資料顯示，萬華區預售屋平均單價約由三年前每坪90萬元升至近一年每坪115.4萬元，遠遠甩開過去「房價末段班」的刻板印象。
業者認為，西區門戶計畫、捷運萬大線等建設推進，以及土地與營建成本上升，可能共同推升區域價格。商業區的高容積率也吸引指標建商進駐，例如「ASTER ONE」等高價建案的推出，可能拉抬區域平均價格。不過，單一高價建案可能影響區域平均值，不代表整個萬華區住宅市場普遍達到相同價格水準。
加上台北市門牌的先天優勢，以及新北市蛋黃區價格持續上漲的影響，萬華的破百萬平均房價在資金流動下顯得相對合理。但我還是要提醒：地段的想像與實際居住品質，不見得能畫上等號。
預售與成屋價差擴大，該選哪一個？
更值得注意的是，根據近一年統計資料，台北市預售屋平均單價比成屋大樓每坪高39.3萬元，價差明顯擴大。以大安區為例，預售屋均價178.9萬/坪，成屋大樓109.1萬/坪，單坪價差高達69.8萬元。中山區的價差也達到64萬元。
但這裡有個關鍵前提：預售屋與成屋大樓的價格不可直接等量比較，必須考量屋齡、地段、產品條件、坪數配置、車位計算、公設比，以及交易樣本的差異性。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示：「相較於預售屋，北市成屋在房貸緊縮與信用管制衝擊下，部分屋主讓利意願增加，因此房價表現相對平穩。對有意購屋的消費者而言，成屋大樓具有立即入住、降低不確定風險等優勢，是當前在北市成家值得考慮的選擇。」
這段話點出了購屋決策的考量重點：預售屋與成屋各有優劣，買方應依據自身財務狀況、入住時程、風險承受度，以及產品的實際條件進行綜合評估。我要補充的是，成屋雖可立即入住，但也可能面臨修繕、屋齡、管理品質及結構檢查等成本，這些都是買之前就該看清楚的。
首購族該何去何從？
對於年輕首購族來說，這份數據無疑帶來不小壓力。部分購屋者分享看房經驗，表示在看房期間單價持續上漲，最終只能選擇新北新莊、土城或桃園等區域尋找兩房物件。
在這場預售屋平均單價全面破百萬的市場現實中，我認為最務實的建議是：充分比較預售與成屋的價差、產品條件與風險，選擇符合自身需求與財務能力的標的。購屋前應詳細檢視建案或成屋的坪數配置、公設比、地段條件、貸款成數，以及長期持有成本，避免僅以單價或總價判斷。價格會漲會跌，但你住進去的是房子，不是一個數字。
