當媒體把「全台152.5萬宅未設戶籍」這個數字端出來，網路上立刻炸開了鍋。PTT、Dcard上到處都是「鬼城危機」、「投資客囤房」的討論，甚至有外籍網友直言這是台灣房市的「巨大矛盾」——高房價與高未設籍率並存，令人不解。
但我得先潑你一盆冷水：未設籍不等於空屋。這件事如果不講清楚,你就會被數字帶著走,然後得出錯誤的結論。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說得很直白:「部分家庭因子女學區、社福或工作需求,戶籍仍留在舊家;都會區租屋者也不一定將戶籍遷入租屋處,因此『有人住、未設籍』的人籍分離現象並不少見。」
數字會說話,但你得聽懂它在說什麼
先把數據攤開來看:根據內政部不動產資訊平台資料,2026年第2季全國房屋稅籍住宅約955萬宅,其中約802.5萬宅設有戶籍、152.5萬宅未設戶籍,占約16.0%——相當於每6間房就有1間未設籍。這個數字較2025年同期的138.1萬宅增加約14.5萬宅。
問題來了:這152.5萬宅到底是什麼狀態?張旭嵐點出關鍵:未設戶籍住宅不能直接等同於空屋。這些房子可能是自住但戶籍在他處、出租但租戶未設籍、尚未交屋或尚未入住的新屋、建商餘屋,也可能是真的閒置。現有的戶籍資料只能告訴你戶籍在哪裡,但無法單獨判定這間房到底有沒有人住。
為什麼會有這麼多未設籍住宅?
學區考量:戶籍是孩子的入場券
很多家長為了讓孩子就讀特定學區,即使搬到新重劃區的住宅,戶籍還是留在市區原址。這種為了教育資源而產生的戶籍分離現象,在都會區根本不稀奇。你要他們為了戶籍一致性犧牲孩子的就學機會?不可能。
租屋市場:房東房客各有算盤
都會區租屋市場龐大,部分租屋者可能因個人因素或租賃條件未將戶籍遷入租屋處。但現有統計無法判斷未設籍的比例及具體原因,你不能僅依未設籍數據就推導房東逃漏稅或租屋黑數規模。這中間牽涉的因素太複雜,簡化解讀只會失真。
囤房稅2.0:政策效果還需要時間驗證
2025年囤房稅2.0上路後,未設籍住宅仍持續增加。有報導討論囤房稅2.0與未設籍住宅的關聯,但目前資料無法確認兩者具有直接因果關係。未設籍住宅增加,可能與預售屋交屋延宕、貸款條件、建商餘屋等多重因素有關。政策不是開關,效果需要時間觀察。
城鄉人口流動:人往哪裡去,戶籍不一定跟著走
部分縣市的未設籍住宅占比較高,有報導指出部分縣市未設籍住宅占比超過兩成。這可能與人口外流、住宅使用及戶籍分離等因素有關,但仍需結合人口、住宅及建築統計進行完整分析。別看到數字就急著下判斷。
都會區與非都會區:未設籍的意義截然不同
台灣房屋集團資深經理陳定中表示:「部分非都會區的未設籍比例較高;其成因仍需結合人口、住宅及建築統計分析。」這些區域可能面臨人口外流、就業機會不足等挑戰,未設籍比例高可能真的代表居住率低。
但都會區就完全不同了。雖然未設籍數量龐大,但實際上可能包含大量「人籍分離」的情況——人住在這裡,戶籍卻在別處。未設籍比例會受到住宅類型、建案交屋進度、人口流動、出租市場及房屋稅籍資料結構等多重因素影響。
網友的評論說得很精準:「152萬宅這個數字背後,反映的是制度與生活需求之間的複雜關係。在台灣,戶籍登記與實際居住地不一定相同,這牽涉到教育、稅務、社會福利等多重考量。」這才是真正該思考的問題。
別再用單一數字看複雜問題
我再說一次:152.5萬宅是未設戶籍住宅,不等同於152.5萬宅空屋。不同地區的實際居住狀態,仍需搭配水電使用、人口普查、租賃登錄及建物使用資料等多元指標進行判斷。
真正該關注的,不只是數字本身,而是這個數字背後反映的議題——我們的稅制、租屋市場、城鄉發展、教育資源配置等,都可能影響民眾的戶籍登記決策。要全面了解台灣的住宅使用狀況,需要更完整的調查與跨部門資料整合。
未設籍住宅的增加提醒我們,在討論住宅政策時,不能僅依單一指標下結論。戶籍資料、實際居住狀態、空屋調查、租賃市場資訊等,都是理解台灣住宅問題不可或缺的拼圖。看房地產,要看的是完整的結構,而不是單一數字的表象。
