內政部最新數據顯示,2026年第2季全國房屋稅籍住宅約955萬宅,其中152.5萬宅未設戶籍,占16.0%,約相當於每6.25宅有1宅未設戶籍。相較於2025年同期的138.1萬宅,年增約14.5萬宅。這個數字看起來驚人,但在急著下結論前,我們更該搞清楚這些數字真正代表什麼。
首先要說清楚:未設戶籍並不等於空屋。根據內政部不動產資訊平台統計定義,未設戶籍只表示該住宅的房屋稅籍資料中沒有戶籍登記。這可能包括新建住宅、尚未完成交屋或貸款程序的房屋、投資或持有中的住宅,以及居住者戶籍仍設於其他地址的住宅等多種情況。把這些全部混為一談叫做空屋,就像把所有沒開燈的房子都說成鬼屋一樣荒謬。
數據分布:各縣市的真實狀況
從縣市分布來看,未設戶籍住宅數量以新北市27.5萬宅最多,高雄市22.4萬宅居次;以比例計算,嘉義縣為21.6%最高,雲林縣與宜蘭縣均為21.5%。這些數據反映出不同地區在住宅使用型態、人口結構及房地產開發節奏上的差異。
偏鄉縣市的高未設籍比例,可能與人口外流、住宅需求及新建住宅分布有關,但這是推測,不是統計資料能直接證明的因果關係。我們需要更誠實地面對:數據只是現象,背後的成因需要更細緻的調查與分析。
三個可能讓未設籍數字增加的因素
1. 預售屋交屋延宕與新屋貸款
近年預售屋市場活絡,但交屋速度受疫情、缺工及建材供應等因素影響而延宕。許多已購買預售屋的民眾尚未完成交屋或貸款程序,因此暫時無法或尚未辦理戶籍遷入。這是現實問題,不是投機炒作,把這些也算進「空屋」顯然說不通。
2. 人籍分離現象
業界人士指出,許多家庭雖在重劃區或新興地區購置新屋,但考量子女就學學區、社會福利補助資格等因素,戶籍仍保留在原居住地的舊宅。這種「人籍分離」現象使得部分住宅雖有人居住或使用,卻未登記戶籍。這是台灣特有的居住文化與制度矛盾,不能只用戶籍有無就判定房子有沒有在用。
3. 餘屋增加與市場供給
部分分析認為,建商推案量增加導致待售或尚未售出的餘屋數量上升,這些房屋在售出或實際入住前,通常不會有戶籍登記。此外,投資性質的房產持有者也可能暫時未將戶籍遷入。但這同樣需要更細緻的數據支持,不能一概而論。
囤房稅2.0:政策與數據的關聯需要釐清
囤房稅2.0自2024年7月1日起施行,並自2024年7月起按新制房屋稅率計徵。該制度對非自住住家用房屋採差別稅率及全國歸戶等方式,旨在提高多屋持有成本,促使房屋釋出至市場。
然而,目前並無統計資料或因果研究直接證明囤房稅2.0導致未設籍住宅數量增加。房屋稅的自住及非自住認定需依房屋實際使用、所有權人及稅法規定判定,不能簡化為單純的戶籍配置策略。把政策跟數字硬扯在一起,只會模糊真正該解決的問題。
租屋市場的戶籍困境
在租屋市場方面,部分租屋者反映房東不願意讓房客辦理戶籍遷入。不過,房客租屋後辦理戶籍遷徙涉及租賃契約、居住事實及戶籍法規;房東不得僅以不願房客設籍作為否定實際居住者依法辦理戶籍的概括依據。
至於房屋稅及自住優惠的認定,仍須依房屋實際使用狀況、所有權人條件及相關稅法規定綜合判定,不能簡化為「房客設籍就必然影響房東稅率」。目前缺乏可靠資料證明這是未設籍住宅增加的主要原因。
數字會說話,但不會說全部的話
業界專家提醒,未設戶籍住宅的統計數字應審慎解讀。這項數據反映的是戶籍登記與房屋稅籍之間的對應關係,而非房屋實際使用或閒置狀況的完整圖像。
若要深入了解台灣住宅市場的真實樣貌,還需要搭配空屋率調查、住宅使用狀況普查、人口遷移資料等多元指標,才能形成更完整的政策判斷基礎。單看一個數字就急著開藥方,往往只會治標不治本。
該關注的是居住權益,不只是數字
儘管未設戶籍不等於空屋,但這項統計仍反映出台灣住宅市場與人口政策面臨的多重挑戰:包括都會區與偏鄉的發展失衡、預售屋市場的交屋節奏、租屋關係中的權益保障,以及稅制與實際居住需求之間的適配性等。
隨著人口結構持續變化,如何讓住宅資源更有效運用、讓居住需求與戶籍制度更合理對接,將是未來政策規劃的重要課題。相關單位宜持續追蹤數據變化,並透過跨部會合作,從住宅供給、租賃市場管理及稅制優化等面向,提出更具針對性的解決方案。真正該在意的,是每個人能不能安心住得有尊嚴,而不只是帳面上的數字好不好看。
