權狀坪數不一定完整呈現空間用途
「恭喜你，買到1樓還送車位！」聽起來像是撿到便宜？但如果這個車位不是在你家門口，而是被測繪進你的室內面積，且實際上可能涉及社區共同使用的停車空間，你該如何判斷產權歸屬？
這類爭議在台灣老屋市場並非罕見。部分早期興建的大樓，由於當時建築與地籍登記制度尚未完善,停車空間的登記方式存在多種型態,可能以主建物、共同使用部分或其他方式登記,導致權狀上的坪數與實際可用空間產生落差。買方若未仔細查核建物測量成果圖與竣工圖,可能在交屋後才發現室內面積包含了停車空間、車道或其他公共設施,進而衍生產權爭議。
早期登記制度的複雜性
問題出在哪？台北市政府建管法規資料指出,若建物編為同一建號,法定停車空間及防空避難室得以主建物登記；內政部國土管理署則說明,共同使用部分登記的停車空間,建物測量成果圖應依竣工圖標示車位及編號。
換句話說,停車空間的登記方式並非單一標準,而是依個案的建築核准文件、竣工圖、建物測量成果圖及登記資料而定。有些案件中,停車空間確實可能被測繪進1樓主建物的室內面積；但這不代表所有早期大樓都採用相同方式,也不代表權狀上的坪數必然等於實際可獨占使用的空間。
部分人批評這是建商灌水坪數的手法,表面上買到的室內坪數超大,實際可用空間卻被樓梯間、機電設備、甚至停車空間給占用。坦白說,這類登記方式在當時可能符合法規要求,爭議焦點其實在於資訊揭露是否充分,以及買方是否有足夠工具查核產權細節。
銀行鑑價可能提高審查難度
房貸核准與否屬各銀行依鑑價、擔保品權利狀態、用途、轉售性及信用條件所作的授信決策。若建物權狀坪數與實際可用空間存在明顯落差,或停車空間的所有權、使用權歸屬不明確,可能提高銀行鑑價及授信審查的難度。
這類物件容易在日後與社區管委會或鄰居衍生產權爭議或使用糾紛,銀行為了規避風險,可能對此類物件採取較保守的鑑價標準,甚至要求買方提供額外的產權證明文件。但目前沒有證據顯示銀行對「室內含法定停車空間」的物件一律拒貸,實際核貸與否仍須視個案情況而定。
查核建議:竣工圖與測量成果圖是重要資料
那麼,該如何避免踩到這類產權地雷？實務上,買方應要求賣方提供完整的建物謄本、建物測量成果圖、使用執照及核准竣工圖,並逐一比對哪些面積被測繪進室內、哪些實際上屬於公設或共同使用部分。
竣工圖與建物測量成果圖是重要的查核資料,能反映建築核准配置與地籍測量結果,但仍須與登記謄本、區分所有權人會議紀錄、管理規約、分管契約及實際現況相互比對,才能全面確認產權歸屬與使用權限。必要時,買方可向地政事務所、建築主管機關申請相關資料,或諮詢專業地政士、建築師協助查核。
內政部國土管理署說明,建物測量成果圖應按竣工圖轉繪並標示停車位及編號,這些圖面資料是釐清停車空間登記方式的重要依據之一。看不見的登記方式,往往比看得見的坪數更值得關注。
虛坪改革研議中:停車空間朝專有部分調整
為解決停車空間登記爭議,內政部已於2025年推動「虛坪改革」研議,規劃將停車位、車道及必要空間朝專有部分調整,並可核發獨立權狀、明確歸屬。這項改革涉及修正《公寓大廈管理條例》及建築技術規則,目前仍在修法研議階段,尚未完成立法或施行。
根據內政部國土管理署及中央社報導,改革方向是希望讓停車空間的所有權與使用權更加明確,減少日後爭議。但對於存量龐大的老屋市場,現行登記方式仍維持多元型態,買方仍須自行查核,切勿僅憑權狀坪數或賣方說法就輕易下定。
實務建議總結
- 購屋前應要求賣方提供建物謄本、建物測量成果圖、使用執照及核准竣工圖。
- 比對權狀坪數與圖面標示,確認哪些空間屬於主建物、哪些屬於共同使用部分或其他登記型態。
- 查閱社區管理規約、分管契約及區分所有權人會議紀錄,了解停車空間的實際使用方式與約定專用情形。
- 必要時向地政事務所、建築主管機關申請相關資料,或委託專業地政士、建築師協助查核。
- 與銀行確認鑑價標準與核貸條件,避免簽約後才發現貸款困難。
購屋是重大財產決策,唯有充分查核產權資料、了解登記制度,才能避免日後衍生無謂的爭議與損失。數字會說話,但前提是你得先看懂它背後的語言。
