「央行不是說第二戶房貸可以放寬到7成了嗎？怎麼我去銀行還是被打槍？」這問題我最近聽了不下十次。如果你也有同樣疑惑，那代表你可能跟大多數人一樣，把政策文字當成了銀行承諾書。

政策說的七成，不等於你能拿到的七成

寶和建設董事長張應偉講得很清楚：「央行准你貸7成」、「銀行願意貸你7成」、「7成是否等於市價7成」，是三件完全不同的事。這三句話乍看繞口，但每一句都直指核心。

先把事實講清楚：央行放寬的是自然人第2戶購屋貸款最高成數上限，由6成調升至7成,自2026年9月18日起實施。這項措施並非適用於所有購屋者、所有房貸，首購族或第三戶以上並不在此範圍內。根據經濟日報報導及央行調整信用管制說明，即使符合第二戶條件,仍無寬限期，銀行也會依借款人條件、擔保品鑑價及授信政策核貸。

白話文翻譯：政策面上或許鬆綁了天花板，但你能不能摸到天花板，還得看你的信用狀況、收入證明與房屋鑑價。而銀行鑑價，未必等於你的買價。

更直白的現實是，有網友在社群平台爆料，某些銀行甚至要求申貸者「先買百萬儲蓄險」或「存入千萬現金」才願意核貸。這種操作被網民諷為「銀行界的晉惠帝」——根本不食人間煙火。

資金流向科技業？銀行的算盤你看不見

銀行放款受到多重監理規範約束。根據《銀行法》第72條之2，銀行對住宅建築及企業建築放款總額與存款及金融債券等資金來源，須符合主管機關訂定的比例限制。此外，銀行在計提資本時，不同授信類別、擔保品及借款人條件，均有不同的風險權數計算方式。

市場觀察顯示，銀行可能依風險與資本配置調整授信偏好。央行總裁楊金龍在公開場合曾表示，銀行會依企業經營狀況、風險高低進行授信評估，這是商業運作的常態。簡單來說，銀行會把資金配置給風險較低、報酬穩定的客戶。

以產業土地交易為例，根據戴德梁行市場報導及自由時報地產報導，2026年第3季工業土地交易金額約133億元，文曄科技、宏泰電子及鴻海等科技業者占自用型買盤的重要比重。相對而言，住宅及住商類土地投資意願偏弱。

這反映出在AI產業發展帶動下，科技業對廠辦及工業用地需求增加；而在央行多次調整選擇性信用管制後，住宅市場投資動能確實受到影響。不過，目前公開資料尚不足以證明銀行已「集體」或「大舉」將房市資金轉移至科技業，這部分仍需更完整的銀行放款統計數據支持。

房市回歸居住本質？或許只是槓桿空間被壓縮了

過去十幾年，房地產對部分投資人而言，具有抗通膨、資產配置等金融屬性。但在央行多次調整信用管制、加上產業結構變化後，這類操作空間已逐漸縮小。

市場人士觀察，住宅不再像過去那樣容易透過槓桿操作獲取資本利得，而是逐漸回歸實質居住需求。網路上曾流傳「房屋增貸→買美債→質押美債→炒股票」等槓桿投資策略，但這類操作涉及利率風險、維持率、匯率波動及追繳風險，並非普遍可行或官方推薦的投資方式，也不適合作為一般現象看待。

當銀行對房貸核貸趨於謹慎，借款人能運用的槓桿空間自然縮小，這類高風險操作的可行性也隨之降低。

政策是一回事，銀行的算盤是另一回事

央行放寬第二戶房貸成數上限至7成，確實是政策上的調整，但這不等於所有人都能輕鬆貸到7成。銀行仍會依據借款人的信用狀況、收入能力、擔保品價值及自身授信政策進行評估。

在資金有限的商業環境裡，銀行會優先將資源配置給風險較低的客戶。所以真正該問的不是「為什麼我貸不到7成」，而是：在銀行的授信評估標準下，你是否符合優質客戶的條件?

建議有購屋需求的民眾，在申請房貸前先了解自身信用狀況、準備完整的財力證明，並多方比較不同銀行的授信條件，才能提高核貸成功率。這不是玄學，是基本功。