房市正在經歷一場安靜但劇烈的結構性轉變。根據馨傳不動產智庫彙整聯徵中心資料，30歲以下房貸族占比從2009年的15.06%降至2025年的6.44%（減幅約57.2%），這個數字背後說的是：年輕人不是不想買房，而是真的買不起了。

與此同時，房貸族占比最高的年齡層已從過去的「30-40歲」延後至「40-50歲」。這不是偶然，而是政策、市場與現實共同作用的結果。央行自2024年9月實施的第七波選擇性信用管制政策，規定自然人購買第2戶的房貸最高成數降至5成、第3戶以上降至3成，且全面取消寬限期。政策雖有調整，但信用緊縮對首購族的殺傷力已經顯現。

數字會說話：誰還在背房貸？

我們來看看聯徵中心的數據到底透露了什麼：

房貸族年齡結構的變化

  • 30歲以下房貸族占比：從15.06%降至6.44%
  • 房貸族占比最高年齡層：從30-40歲延後至40-50歲
  • 65歲以上背房貸人數：從約4,110人增至約61,642人（約變成15倍，增幅約1,400%）

需要說清楚的是，這裡的「房貸族占比」指的是申辦房貸者的年齡分布，不等於所有購屋者的完整輪廓。退休族背房貸人數暴增，可能是自住換屋、為子女購屋，或是資產配置的考量，原因很多元。

但無論如何，年輕人在房貸市場中的身影正在快速消失，這是不爭的事實。

建商開始調整目標客群

面對這樣的變化，市場策略也在調整。馨傳不動產智庫執行長何世昌曾在受訪時直白地說：「現在把房子賣給30歲以下年輕人很難,不如去找50歲以上的人。」

這句話聽起來現實,但確實反映了市場正在發生的事。當年輕人因為貸款成數限制、自備款門檻過高而被擋在門外,握有較多資產與存款的中老年族群自然成為建商眼中的新目標。

不過,這是個別專家的市場觀察,並不代表所有建商都已經轉向特定客群。實際上,建商的產品定位與銷售策略仍然高度取決於區域市場、產品類型與客群需求,不能一概而論。

價格真的鬆動了嗎？

關於預售屋價格是否回檔,市場看法相當分歧。住宅週報社長陸敬民曾指出,部分區域預售屋價格可能有所修正,但這屬於特定區域的個別現象,並非全台普遍趨勢。實際價格變化仍需以內政部實價登錄資料、各地區成交行情及議價率等客觀指標為準。

市場上確實存在建商透過贈送裝潢、家電、車位折讓等方式進行行銷,但這些屬於銷售策略的一環,不能直接解讀為「暗盤讓利」或價格全面下修。《平均地權條例》修法後對預售屋換約採取較嚴格的限制,但這不代表所有投資性購屋或急售交易完全消失。價格走勢仍受供需、利率、政策等多重因素影響,需要持續觀察。

換屋族的兩難處境

在信用管制政策下,換屋族面臨的挑戰可能比想像中更複雜。根據央行2024年9月公告的第七波選擇性信用管制措施,自然人購買第2戶的房貸最高成數原為5成且無寬限期；後續政策經調整,符合特定條件的換屋族可適用較寬鬆規定。

央行規定,實質換屋自住者若能出具18個月內出售原有房屋的具體事證或切結書,且符合相關條件（如借款人及配偶名下僅有一戶房屋、新購房屋供自住等）,申辦新購房屋貸款時可不受第2戶或第3戶以上貸款成數限制。但這需要符合一定條件,並非所有換屋者自動適用。

實務上,銀行核貸仍會綜合評估借款人的收入、負債比、信用狀況、擔保品價值及出售舊屋的可行性等因素。住商不動產執行總監徐佳馨曾在受訪時指出,換屋族可能陷入「不賣,貸款壓力重；想賣,又等不到買家」的兩難處境。

這種過渡期的資金調度壓力,是許多換屋族正在面對的現實難題。

小結

當前房市呈現房貸族年齡結構老化、年輕族群申貸占比下降、政策持續調整等多重現象。無論你是首購族、換屋族還是觀望者,都需要密切關注央行信用管制政策動態、實價登錄資訊及各地區供需變化,審慎評估自身財務狀況與購屋時機。

房市不會永遠只漲不跌,但也不會因為一時的政策就崩盤。重要的是看清楚真實的市場結構,做出符合自己長期規劃的決定。

註：本文引用之統計數據來自媒體報導彙整的聯徵中心資料及專家受訪內容,部分市場數據尚未見官方完整公開報告,實際情況仍以主管機關公告及最新資料為準。央行選擇性信用管制措施內容以中央銀行官方公告為準,政策如有調整請以最新版本為準。