當全市場都在盯著黃仁勳的一舉一動時，一塊曾被報導為輝達總部備案用地的松山精華區土地，悄悄成為今年最熱的招標案。財政部國產署2024年9月21日公告的松南營區地上權案，地上權權利金底價約202億1,005萬元，土地面積約3.3公頃，預計11月9日開標——但市場人士指出，最後得標的可能並非科技業。

輝達備案用地？別被標籤誤導

松南營區確實曾被報導為輝達台灣總部選址的備案之一，這讓周邊房仲多了個話題。但我們得說清楚：大型科技企業通常重視辦公空間彈性，是否取得土地仍取決於其營運與資產策略。企業取得辦公空間的方式可能包括租賃、購地、自建、購置既有建物或與地主合作。輝達的名字很響亮，但不代表它一定會下場競標。

真正被市場人士認為有能力、也可能有動機競標這塊地的，其實是壽險業與金控集團。

金管會政策調整，壽險業投資彈性提升

根據市場觀察，金管會近年調整保險業投資不動產的相關監理標準，可能提高部分不動產投資案的可行性。若相關收益率門檻確實調整，這意味壽險業在評估精華區商辦投資時可能擁有更大彈性，不過實際投資仍須符合保險業資金運用、風險控管、收益性及個案審查等要求，不代表壽險業必然投標或得標。

市場人士分析，在精華區土地供給有限的情況下，大規模公有土地地上權成為少數能滿足大型企業需求的選項。更何況，松南營區鄰近全球人壽取得的國泰營區地上權基地，若兩案串聯開發，將形成規模驚人的商業聚落。

壽險業可能成為潛在競標者

回顧過去高價地上權案例，世貿三館地上權案為國產署重要標案之一，松南營區被報導為僅次於世貿三館的大型地上權標的。這些案例顯示，壽險業對於穩定現金流與長期資產配置的需求。

對手握龐大資金、需要長期資產配置的壽險業來說，松南營區具有以下條件：

  • 面積約3.3公頃、約1萬坪的基地
  • 屬特專二用地，容積率超過400%（實際容積仍應以招標文件及都市計畫法規為準）
  • 明訂不得作住宅用途，主要使用方向偏向商業或辦公機能
  • 地上權存續期間70年，地租年息率為3.5%（其中1%隨申報地價調整、2.5%不隨申報地價調整）

這裡要特別提醒：地租年息率3.5%是得標人支付給政府的地租成本，實際投資報酬仍取決於開發成本、出租率、租金水準及商辦市場條件，並非直接等同於租金收益。不要看到數字就以為穩賺不賠。

高力國際董事黃舒衛認為有能力競標的業者有限，市場人士也判斷此案主要使用方向可能偏向商業或辦公機能。而具備大型商辦開發經驗與資金實力的，壽險業確實是可能的潛在競標者之一。

松山機場遷移議題再受關注

松山機場遷移議題近期再度受到討論，不過目前尚未有行政院、交通部或相關機關的正式決策。市場人士表示，在市場低迷時，這類具話題性的議題可能對市場信心產生影響。

只是，當選舉話題平息，真正決定這塊地命運的，是那些具備投資評估能力、能夠精算長期報酬率與風險的機構投資者。不是喊價最大聲的，而是算得最精準的。

結語：推測與事實

市場人士認為壽險業可能成為潛在競標者，主要基於以下邏輯：資金規模充足、需要穩定長期資產配置、具備大型商辦開發經驗。然而，這仍是市場推測，實際投標者與得標結果需待2024年11月9日開標後才能確認。

11月9日開標那天，市場將驗證這些推測是否成真。真正的競標者，可能包含那些擁有長期投資視野、默默佈局台北精華地段的機構投資者。誰會出手？我們等著看。