「賣包子不如當包租公」——這句話在PTT上傳瘋了，講的就是群創光電這幾年的操作。2026年4月15日，群創公告把台南科學園區新市區的南科五廠（Fab5），連廠房帶附屬設施，整包148.5億元賣給日月光投控旗下的日月光半導體。這筆交易預計幫群創帶來約133億元的處分利益。廠區面積約55,754.97坪（約5.58萬坪），網友笑說群創根本是「被面板業耽誤的資產管理公司」。
AI浪潮推動的百億交易潮
這波百億交易背後的推手，是席捲全球的AI革命。自從2023年ChatGPT問世後，台灣憑藉半導體供應鏈的核心地位，吸引國際科技巨頭瘋狂搶地擴廠。近一年內，全台出現多起單案金額動輒百億元以上的指標交易，科技業與AI供應鏈相關企業占了相當比重。
其中最受關注的是輝達（NVIDIA）傳出以約122億元取得北投士林科技園區（北士科）特定基地的地上權，規劃興建在台營運與研發據點。這起交易創下地上權權利金新高，也帶動周邊房市話題。消息傳出後，北士科周邊少數指標預售案開價上看每坪150萬元，不過整體實價登錄成交價仍以每坪約80-120萬元為主，未見全面實質成交價格「瞬間飆破150萬元」的官方數據。冷靜的網友提醒：「輝達總部開缺可能只有幾百人，量體根本比不上台積電，別被建商話術騙了。」
從壽險主導到科技業自用的轉變
回顧台灣商用不動產市場，過去百億交易多由建商或壽險業主導。2023年，基泰建設以約125億元將「基泰忠孝」出售給自然人買家（市場暱稱「桃園賓利哥」），屬於傳統的金融操作與資產轉手。
但近年來情況不同了。群創等面板廠陸續出售南科廠房給南茂、矽品與日月光等半導體及封測業者，顯示科技業自用需求強勁。這已經不是群創第一次出售廠房。近年來群創陸續處分南科廠房等資產，例如南科二廠約4.2萬坪已於2024年以約63.25億元出售給日月光投控旗下矽品；截至2026年，群創今年已連賣三座廠房給南茂、矽品及日月光，累計處分利益約接近200億元。
多家國際與本土商仲機構指出，在近年AI與半導體擴產潮帶動下，科技業自用買盤在商用不動產市場的比重明顯上升，從過去多以承租為主，逐步轉向積極購置廠辦與土地。
這波轉變不只是錢的問題，更反映AI時代對硬體規格的嚴苛要求。高力國際等商仲指出，AI運算推動用電需求暴增，使科技業在選址時特別在意電力供應、樓層載重與設備進出動線，有些廠辦甚至會針對貨梯尺寸做特別規劃。世紀鋼集團近年大舉投資桃園觀音等地的廠區與設備，布局離岸風電與能源供應鏈，希望卡位AI與高科技產業對綠電及相關基礎設施的需求。
南科S廊帶的地盤爭奪戰
隨著台積電南移，供應鏈的空間需求也跟著往南擴散。日月光這次買下群創南科五廠，明確用途為擴充半導體先進封裝產能，市場普遍解讀與AI伺服器與AI晶片相關訂單需求高度相關。依日月光投控公告說明，本次購買南科五廠將作為「擴充半導體先進封裝產能用途」，受惠於AI帶旺先進封裝需求，日月光在南科的布局持續擴大。有網友戲稱：「南科S廊帶（指台南科學園區及周邊高科技產業聚落）已經變成神教（日月光暱稱）的形狀」，反映日月光在南台灣的地盤越來越大。
反觀群創，頻繁出售廠房讓外界質疑其核心競爭力。有分析師私下透露，群創可能是在為未來的產業轉型「騰挪空間」，但也有網友戲稱群創是「被面板業耽誤的全台最大資產管理公司」，反映市場對其頻繁處分不動產的調侃。
這場百億地產大戲，揭示的不只是科技業的擴張野心，更是台灣產業版圖正在經歷的劇烈重組。當AI成為新顯學，誰能掌握土地、電力與人才，誰就握有下一個十年的話語權。
