市場上現在最流行的話題是什麼？房價會不會跌。但我必須說句真話：當你還在看價格的時候，真正的風險已經不在那裡了。
根據金管會統計，2025年8月底全國房貸逾期放款餘額達88.82億元，逾放比率維持在0.08%，接近近年高檔水準。同一時期，預售屋解約案件增加，市場交易量能明顯萎縮。房市趨勢專家李同榮的觀察很直接：
「市場真正的問題不是價格，而是『賣不掉』。」
這句話聽起來不舒服，但它直指核心——當資金流動性出問題，再漂亮的外觀、再划算的價格，都可能變成困住你的籠子。
央行收緊信用管制：資金鏈正在被測試
2024年9月，中央銀行實施第七波選擇性信用管制，調整了多項房貸規範：
- 名下持有房產者申貸特定案件不得有寬限期
- 第二戶房貸成數下調至五成，適用範圍擴及全國
- 第三戶及高價住宅貸款成數降至三成
過去幾年那套「低自備款+高槓桿+寬限期」的操作模式，在政策轉向後開始出現裂痕。網路論壇上開始有人討論「轉讓困難」與「平轉失敗」——有些案件即使願意以原價釋出，買方同樣受貸款條件限制，根本接不下來。
資金鏈一旦斷裂，就不是你願不願意讓價的問題，而是市場上根本找不到人接手。
李同榮的觀察：流動性危機的四個階段
李同榮提出「房市流動性危機四部曲」，目前市場正處於中間階段：
第一階段：預售解約增加（已觀察到）
高槓桿投資客面臨交屋資金壓力，預售屋成為最先反映市場變化的指標。
第二階段：成交量萎縮（進行中）
買賣雙方對價格認知出現落差，市場陷入「有價無市」的觀望狀態。
第三階段：房貸逾放上升（警訊浮現）
根據金管會資料，2025年8月底房貸逾放比率0.08%，顯示部分借款人開始出現還款困難。雖然數字看起來不高，但趨勢值得關注。
第四階段：建融風險升高（專家推測）
中小型建商若資金回收速度變慢，可能影響後續開發計畫。部分區域傳出建商釋出讓利空間以加速去化，但具體案例與幅度仍需個案驗證。
系統性風險？還是市場調整？
網路上對此呈現不同觀點。看空方認為這是「違約潮前兆」，看多方則認為「0.08%的逾放比仍屬低檔，不構成系統性風險」。
我的看法是：決定市場風險的，不再只是房價高低，而是資金是否還能流動。
與2008年次貸風暴不同，台灣銀行體系仍有緩衝機制（如展延、債務協商等），金融體系整體穩健。但這不代表個別投資人可以忽視風險——當市場從「價格主導」轉變為「流動性主導」時，持有高槓桿資產者需要更謹慎評估自身財務狀況。
房地產不是短線工具，它關乎的是你能不能安穩持有、能不能在需要時順利轉手。現階段的關鍵問題不是「會不會跌」，而是「你的資產流動性如何？」
這才是真正該關心的事。
資料來源：金融監督管理委員會銀行局、中央銀行、經濟日報
