預售屋解約潮背後：當市場開始在乎「賣不賣得掉」而非「會不會漲」

過去那些被熱捧的重劃區預售屋，現在氣氛變了。部分建商開始透過議價、重新協商來調整價格，這不只是價格問題，更是資金流動性開始轉弱的警訊。市場關注的焦點，正在從「還會不會漲」轉向「賣不賣得掉」。

根據內政部實價登錄統計整理，2025年上半年全台預售屋解約案件約1,339件，約為2024年全年預售屋解約件數1,851件的7成左右。這波解約潮的背後，是建商與投資客都面臨的資金週轉壓力。

央行第七波管制收緊多戶購屋貸款條件

這場市場修正的關鍵因素之一，來自央行在近期的第七波選擇性信用管制。央行進一步收緊多戶與高價住宅貸款條件，包括：對非自用第二戶以上及高價住宅提高自備款比例、縮短或取消寬限期，並將部分管制範圍從特定熱區擴大至更多地區。實際貸款條件仍須依各銀行及央行公布的最新規定為準。

過去那些依賴低自備款、高槓桿操作的投資策略，在新的信用管制環境下面臨更大挑戰。在PTT房市討論版與社群平台上，確實出現不少自稱投資客的貼文，談到資金壓力、尋找接手買方不易等情況，但目前尚無系統性的統計可以證明這是普遍現象。

專家示警：市場真正問題是「賣不掉」而非跌價

依據房市評論者李同榮等人的公開發言，可以整理出一種「流動性風險演變路徑」的觀點：先是預售解約增加、再來成交量急凍，接著可能反映在房貸逾放與建融風險升高。該路徑目前是否已「逐步兌現」，仍有賴更多數據觀察。

決定市場風險的關鍵，已從單純的房價高低，轉向「資金能否持續流動」。當買賣雙方對價格認知出現落差、貸款條件收緊、成交量持續萎縮時，流動性風險就會逐步浮現。房子不只要值錢，更要賣得掉。

多空激辯：風險可控還是隱憂擴大?

網路上的房市論戰已經白熱化。看空方認為高槓桿投資策略在當前環境下難以為繼；看多方則指出，根據央行與金管會公開資料，近年全體銀行住宅房貸逾放率約在0.08%左右,遠低於2008年金融海嘯時期整體逾放率約1.5%的水準,因此部分看多者認為,目前逾放風險仍屬可控範圍,質疑市場過度恐慌。

但無論立場如何,有一點數據已經明確呈現:那些過去短期漲幅較大、投資買盤比重偏高、預售供給量大的重劃區,正在成為這波流動性轉弱的重點觀察區域。從內政部實價登錄統計來看,台中市231件、桃園市219件、高雄市190件,這三個城市的預售屋解約件數在2025年上半年位居前三名,顯示這些過去漲幅較大的區域,出現較明顯的解約現象。

部分市場傳聞與個案指出,有建商透過議價、重新簽約等方式調整價格,但目前尚無統計可以證明「解約重簽、大幅降價」已在這些地區普遍發生。實際情況因建案、區域、個別協商條件而異。