當全台預售屋成交量在今年3月創下6年同期新低，中南部更出現斷崖式的五成跌幅時，最值得注意的不是買氣消失，而是房價竟然還在撐。走進銷售中心，建案廣告從「限時優惠」變成「工程期零付款」、「全屋家電裝潢免費送」，但就是不見單價調降。這背後的邏輯，其實比表面看起來更現實。

實價登錄的數字遊戲

房市專家何世昌一語道破：「建商寧送裝潢也不降價，為的就是保住實價登錄的帳面數字。」這招說穿了就是「障眼法」——表面上單價維持在每坪30萬，實際上透過贈送價值百萬的裝潢、家電，甚至延長付款期限來變相讓利。

為什麼要這麼做？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德與信義代銷經理童莉婷都指出，一旦實價登錄上出現「降價」紀錄，整個區域的行情就會被帶下來，其他已經買房的屋主會跳腳，銀行鑑價也會跟著下修，形成骨牌效應。所以建商寧可犧牲一點毛利，也要死守價格防線，透過送裝潢的方式將裝潢費納入房價分期，維持「量縮價穩」的市場狀態。

但這樣的操作能撐多久？說到底，這是一場拿表面數字換取時間的策略。問題在於，當市場供給持續累積、買方觀望情緒不退，數字終究會面對現實的壓力。

中南部的供給壓力與修正風險

數據不會說謊。根據市場研究機構統計,今年3月六都預售屋成交量明顯萎縮，其中中南部跌幅最重。有報告指出，高雄預售成交量年減約65.8%居冠，台中也重挫63.4%，台南更腰斬過半。這些過去因台積電設廠題材而房價狂飆的熱區，如今面臨嚴重的供過於求——依照市調機構統計，全台待售新案量已突破約19.5萬戶，較兩年前增加將近7萬戶，顯示供給明顯累積。

信義房屋不動產企研室曾敬德分析指出：「這波修正幅度最大的就是過去房價飆漲的中南部地區，未來若價格有明顯變化，也可能先從這些區域開始。」過去漲幅越兇、修正風險越高，這不是恐嚇，而是市場運作的常態邏輯。北部還能靠剛需撐一陣子，中南部已經開始面對較大的價格壓力。

供給累積不是短期問題。當市場上有近20萬戶新案等著去化，而買氣又回不來時，建商送裝潢的緩兵之計能拖延，但無法根本解決庫存壓力。

央行鬆綁與市場冷感

儘管央行近期微幅鬆綁限貸令，將第二套房貸成數從5成調回6成，但市場反應冷淡。原因很簡單：央行第七波信用管制已大幅收緊多戶房貸成數與寬限期限制，市場多認為這波措施已壓抑投資性買盤，使投資客的資金槓桿難以維持。而真正的換屋剛需族群，看著手上股票還在高檔、銀行定存利息也不錯，根本不急著進場接刀。

戴德梁行董事總經理顏炳立以「馬不奔」形容今年房市缺乏接盤力道，總結道：「今年是『馬不奔』的一年，缺乏接盤俠的市場只能等價、等量、等買氣。」更直白的說法是——賣方不想賠、買方不想追，雙方都在等對方先眨眼。

政策工具有其極限。當市場信心不足、買方觀望情緒濃厚時，微調貸款成數無法改變整體觀望氛圍。真正的關鍵在於，買方什麼時候覺得「現在不買會後悔」，而不是「現在買會吃虧」。

僵局還能維持多久？

吉家網董事長李同榮警告，房市已出現「死亡交叉」：開工量、建照量與使照量同步下滑，加上大量交屋潮帶來的供給壓力，市場修正的壓力可能持續累積。

但何世昌也提醒，屋主心態已轉變，「頭過身就過，不缺錢就不急賣」。在股市財富效應支撐下，許多人寧可空著房也不願降價求售。這就形成一個僵局：建商用贈品掩護價格、屋主用財力撐住持有、買方則用觀望等待鬆動。

最終誰會先撐不住？答案可能藏在那些蛋白區與蛋殼區堆積如山的庫存裡，以及那些靠高槓桿硬撐的投資客口袋深度中。在價格真正鬆動之前，市場還會繼續上演這場「送裝潢不降價」的保衛戰。

但請記住，市場不會永遠配合賣方的劇本。當供給壓力累積到臨界點，當買方觀望情緒轉為真正冷感，價格防線終究會面對考驗。屆時真正考驗的，不是裝潢送得夠不夠大方，而是建案本身的地段、產品與長期價值。

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