2026年3月19日，中央銀行理監事會決議，將全國自然人第二戶購屋貸款成數上限由5成放寬為6成，並自3月20日起實施。消息一出，房市群組炸開了鍋：「政策轉彎了？可以進場了嗎？」

等等，先別急著拿起計算機。

你看到成數，內行人看的是授信空間

多數人把焦點放在「5成變6成」，以為多借一成就是利多。但這就像只看建案接待中心的水晶燈，卻不去關心連續壁打了多深。

真正值得關注的，不是央行公告的那個「6成」，而是銀行手上實際能借出去的空間有多少。

根據《銀行法》第72-2條規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。這項法規限制，加上各銀行內部風控機制，意味著即使央行調整貸款成數上限，銀行實際承作空間仍可能因個別銀行狀況而有所不同。

換句話說，就算央行把成數調回6成，銀行手上能借出去的錢，仍需視其整體授信餘額與風險控管而定。成數是政策面的天花板，但授信空間才是實際操作的地板。

市場已經在挑產品，不是挑時機

根據市場觀察，近期房市交易量持續縮減，顯示買氣轉趨保守。多位房產專家指出，目前市場已進入區域與產品分化階段，不同地段、屋齡、產品類型的表現差異逐漸擴大。

這代表什麼？代表「買方不進場、賣方不降價」的僵局正在形成。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨觀察：「房市已經降溫，但還沒冷透。」信義房屋不動產企研室專案經理黃惠爭則更直白：「現在該問的不是會不會漲，而是還賣不賣得掉。」

胡偉良進一步指出，他認為市場已經進入「流動性下降與產品分化」的結構轉折期——不同類型房產表現開始出現明顯差異，市場開始挑產品。

這才是當前市場真正的底色。不是牛市，也不是熊市，而是「選擇市」。

老屋時代來了，流動性將成為風險指標

台灣房市面臨高齡化趨勢，屋齡較高、地段條件較弱的房產，在少子化、高齡化、家戶結構小型化的趨勢下，可能面臨較大的流動性風險。

PTT與Dcard上，網友們已經開始討論：「這次政策就是要房價崩盤有感」、「過去房市崩盤歷史告訴我們，流動性一旦枯竭，再多的成數都沒用」。

但也有人持反對意見：「股市大賺,資金會流向房市，房價跌不下來。」

雙方都有道理，但關鍵在於：當市場開始用「賣不賣得掉」來評估房產價值時，單純的價格漲跌已經不是唯一重點。流動性，才是真正的風險指標。

政策調整只是數字，結構才決定走向

胡偉良認為：「不漲、不跌、不動，但壓力持續累積。」他強調，市場反應不僅取決於政策數字，更關鍵的是整體結構性因素。

當市場開始「挑產品」，當銀行放款受到法規與風控限制——單純的成數調整，可能無法完全解決結構性的資金壓力問題。

你以為的利多，可能需要搭配更多條件才能真正發揮效果。真正的關鍵，藏在那些你沒注意到的制度框架與市場結構裡。就像買房不能只看樣品屋的美感，而要看結構、看細節、看長期居住的品質與安全。

成數鬆綁不是不重要，但它不是全部。看懂結構，才能看懂價格。