距離央行6月理監事會議不到一個月，房市又開始瘋傳「管制要鬆綁了」。但講真話，這種傳言每次都有，重點是你有沒有能力看懂真正的訊號。

央行會不會動？能貸幾成？答案不在建商說什麼，而在這三組數據怎麼跑。

第一組數據：不動產放款占比——已經降到36%以下

根據央行最新數據，2025年4月全體銀行不動產貸款占總放款比率降至35.42%，連續三個月低於36%門檻，並下探2020年7月以來新低。這個數字回到管制前的水準，讓市場開始推測央行有空間進一步微調，但央行從沒承諾什麼。

台經院產經資料庫總監劉佩真點出關鍵：「央行短期內是否全面鬆綁，仍須觀察『不動產放款風險』以及『房價是否明顯修正』兩大指標。」第一項指標達標了，但第二項還在看。

第二組數據：房貸成長率——年增率明顯趨緩

購置住宅貸款餘額還在增加，但速度已經明顯放慢。依央行公布統計，全體銀行不動產貸款餘額年增率自2024年7月10.1%，降至2025年2月6.1%，購置住宅貸款年增率亦自8.3%降至5.2%，建築貸款年增率由7.7%降至2.9%。

這組數據說的很清楚：建商推案轉趨保守，市場交易量已經明顯萎縮。不動產業者李同榮認為，3月將第二戶貸款成數從5成調至6成「象徵意義大於實質效益」，真正換屋族根本不缺那1成自備款，但政策態度的轉向，已讓市場嗅到鬆綁的氣息。

第三組數據：房價修正程度——中南部多數都會區年跌約7%至13%

依市場資料顯示，2025年第四季除桃園小漲外，其餘都會區均下跌。中南部多數都會區年跌約7%至13%，以台南跌幅最大。這是央行評估「房市是否真正降溫」的關鍵數據。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨說得很直白：「目前市場正處於『表面降溫、內部壓力仍高』的微妙階段。央行現在的難題是：房市已經降溫，但還沒冷透。」

豪宅線會不會上調？換屋族最關心的問題

業界呼聲最高的，莫過於調高「豪宅線」門檻。目前台北7000萬、新北6000萬、其他地區4000萬的標準，自2020年後數次調整以來均未再調整門檻。隨房價大漲，許多一般換屋產品輕易觸及門檻。

舉個實際例子：兩年前在台中以3800萬購入的預售屋，今年交屋時若鑑價破4000萬，貸款成數將從8成暴跌至3成，引發大量違約糾紛。這不是個案，是結構問題。

不過央行總裁楊金龍多次強調，信用資源應優先照顧自用需求，而非財力雄厚的高價住宅購買者，也認為房市仍在軟著陸初期，大幅鬆綁時機未到（整理自央行理監事會後記者會發言）。

結論：微調可期，全面鬆綁仍需時間

綜合上述指標，市場多數分析認為央行在6月理監事會理論上具備進一步微調的條件，可能方向包括：進一步放寬第二戶貸款成數至7-8成、上調豪宅線門檻、適度放寬建商餘屋貸款。

但依央行現行論調，在台股創新高、資金充沛的背景下，短期內複製2016年式的「全面大鬆綁」機率偏低，以免重燃房價上漲預期。

對自住客來說，與其期待政策大轉彎，不如仔細評估自身財務能力與購屋時機；對投資客而言，「量縮價穩」或許是進場訊號，但別忘了央行仍握有「隨時收緊」的政策工具。

本文數據與專家觀點整理自央行理監事會新聞稿、聯合報、經濟日報、TVBS等媒體報導，屬市場分析與專家推估，非央行既定政策。