央行高價住宅門檻是多少？

根據央行現行規定，高價住宅認定標準為：台北市7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他地區4000萬元以上。這套標準已沿用多年，但隨著房價上漲，台中、竹北等地區的一般換屋產品也可能觸及此門檻。

房屋觸及央行高價住宅門檻會有什麼影響？

一旦房屋總價觸及央行高價住宅認定標準，銀行貸款條件通常會收緊，貸款成數可能從原本預期的8成降至5成甚至更低，且可能無寬限期。對於計劃賣舊買新的換屋族來說，等於是資金規劃出現缺口，造成實質財務壓力。

不一樣。央行的「高價住宅貸款門檻」與財政部的「豪宅稅」是兩套不同制度，前者影響銀行貸款條件，後者影響稅負，兩者認定標準並不相同。民眾不應將這兩種制度混淆。

專家建議換屋族應事前與銀行溝通「實質換屋計劃」。根據市場實務經驗，部分銀行針對能證明「一買一賣」的自住換屋客戶，仍可能在貸款條件上給予較彈性的空間。關鍵是提供完整的購屋動機說明、舊屋出售證明或買賣合約，讓銀行判定申貸人並非投資客。

兩年前用3800萬買的預售屋，今年交屋竟然被銀行告知「你這間觸及豪宅線了」，貸款條件明顯收緊。

兩年前用3800萬買的預售屋，今年交屋竟然被銀行告知「你這間觸及豪宅線了」，貸款條件明顯收緊。台中一名換屋族欲哭無淚，明明只是買間給父母養老的新房，卻因為房價漲破4000萬的央行高價住宅認定門檻，面臨資金壓力。

這不是個案，而是央行多波房市信用管制後，逐漸浮現的制度性爭議。

根據央行現行規定，高價住宅認定標準為：台北市7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他地區4000萬元以上——這套標準已沿用多年。但這兩年房價上漲，台中、竹北不少非豪宅規格的換屋產品，也可能觸及此一門檻。

問題在於，一旦房屋總價觸及央行高價住宅認定標準，銀行貸款條件通常會收緊，部分個案的貸款成數可能從原本預期的8成降至5成甚至更低，且可能無寬限期。

對於計劃賣舊買新的換屋族來說，等於是資金規劃出現缺口。房仲全聯會理事長王瑞祺直言：「這樣的制度確實對自住換屋客戶造成壓力。」

需要特別說明的是，央行的「高價住宅貸款門檻」與財政部的「豪宅稅」是兩套不同制度，前者影響貸款條件，後者影響稅負，兩者認定標準並不相同。別讓政策名稱混淆了真正的影響範圍。

市場關注央行是否在6月18日的理監事會上討論是否調整高價住宅認定門檻。不過截至目前，央行尚未正式宣布將在該次會議中調整相關標準。

央行總裁楊金龍過去曾表示：「信用資源應優先給無自用住宅者」，顯示央行在房市信用管制政策上仍維持審慎態度。加上台股表現強勁、市場資金充裕，內部理事擔憂過早鬆綁恐影響先前房市管制成果。

住商不動產執行總監徐佳馨分析：「央行現在的難題是：房市已經降溫,但政策調整時機仍需謹慎評估。」市場觀察顯示,近期房市交易量有所放緩,但價格結構仍處於調整階段。

表面上市場確實降溫了，但內部壓力仍高。政策調整的時機點，需要的不只是數據，還有對市場實務的理解。

面對貸款條件可能收緊的困境，專家建議換屋族可以這樣因應：

事前與銀行溝通「實質換屋計劃」。根據市場實務經驗,部分銀行針對能證明「一買一賣」的自住換屋客戶，仍可能在貸款條件上給予較彈性的空間。關鍵是提供完整的購屋動機說明、舊屋出售證明或買賣合約，讓銀行判定申貸人並非投資客。

此外，台經院產經資料庫總監劉佩真提醒：「央行短期內的政策方向，仍須觀察不動產放款風險以及房價是否明顯修正等指標。」換句話說，這場政策討論，可能還需要更多時間觀察。

央行高價住宅貸款限制，是信用管制的一環，目的在於合理分配信用資源。但當房價漲幅速度超過門檻調整頻率時，確實可能對真正需要換屋的自住家庭造成意外影響。

央行若要讓房市信用管制更加精準，或許需要定期檢視認定標準是否符合市場實況，避免讓換屋族在交屋那一刻才發現「觸及高價住宅門檻」。這不是要求放寬管制，而是希望政策設計能更貼近實際需求。

6月理監事會的政策方向如何？市場都在觀察。但有一點可以確定：房市調控過程中，政策設計應該保護真正的自住換屋家庭，而不是讓他們成為制度調整時差下的意外受害者。