政策急轉彎，自住客成了代罪羔羊
2024年9月19日，央行第七波選擇性信用管制上路，業界叫它「史上最嚴格房市管制」。這一刀下去，最慘的不是建商，不是投資客，而是那些3到4年前簽約預售屋的自住買家。
當初簽約時，銀行實務上可貸7到8成，心裡有底。結果交屋時碰上第七波，第二戶貸款上限被壓到5成（2026年3月微調回升至6成），加上銀行風險管控，實際可貸成數再往下修，瞬間得生出上百萬的自備款缺口。
「我不是投資客，只是想有個家。」這句話在網路上反覆出現。繳不出錢，就得面對建商沒收訂金、違約斷頭的結局，數年積蓄化為烏有。
三種被政策掃到的人
預售屋交屋族
簽約時天氣晴，交屋時變天。原本規劃好的財務藍圖全盤翻桌，臨時得向親友調錢，甚至被迫放棄購屋。
先買後賣換屋族
為了生活無縫接軌，選擇先買後賣。沒想到新屋被認定為「第二戶」，貸款成數受限。更狠的是，對名下已有房者，第一戶購屋貸款還不得享有寬限期——每月還款壓力瞬間放大。
共同持有或繼承房產者
名下只有老家的部分持分，或繼承了一間沒貸款的老屋，實際上根本沒有完整產權。但在央行信用管制上，只要名下有房（包括持分或繼承），新購房貸就會被視為「名下有房者的第一戶」，無法享有寬限期。至於是否符合政府或銀行的首購優惠資格，則須依各自定義認定。
數字的真相：政策前後對比
根據央行2026年3月的微調鬆綁，第二戶貸款成數從5成調升至6成，自2026年3月20日起施行——對換屋族來說，缺口只是部分縮小。而第七波中「名下有房者第一戶不得有寬限期」的規定並未撤回，對換屋族與名下已有持分者來說，寬限期仍然碰不到。
央行與金融機構有設計過渡性配套：若換屋族簽署切結，承諾於一定期限內出售舊屋，部分情況下可恢復較原先接近的貸款條件。惟實際期限與認定標準，須依各銀行作業與央行相關函釋為準。但現實是——在限貸令衝擊下，買方同樣面臨貸款困難，舊屋根本賣不掉，結果變成「想賣賣不掉，新屋又繳不起」的死循環。
銀行作業惹議：高價認定與貸款金額的雙重標準
輿論討論較多的是銀行在豪宅認定上的作法：多數銀行會以鑑價與買價擇高認定是否達高價住宅門檻，因此在房價高漲區域，較容易被歸類為高價住宅，須面臨成數僅3成、不得寬限期的較嚴規範。但決定可貸金額時，卻會在鑑價與買價間取低者，壓縮自住客的貸款空間。
此外，網路上有零星抱怨聲稱，部分銀行利用限貸令要求客戶「搭售房貸壽險」或調高利率才願意放款，但此類說法尚未見主管機關或主流媒體實證報導。
政策失靈：打錯了對象
正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔直言：「政府偏執的金融與房市政策，如今引爆的後果卻要全民共同承擔，嚴重踐踏法治精神與人民對制度的基本信賴。」
政大地政系教授林左裕也呼籲，政府應該「針對自住型買盤適度鬆綁，避免信用管制過當」。畢竟，真正需要被打擊的是投資炒房客，而非這些只想安居樂業的自住族。
當政策的大刀揮向市場，受傷最重的往往不是那些「會閃的人」，而是那些「來不及閃的無辜者」。限貸令的初衷或許良善，但執行上的粗暴與缺乏配套，已讓無數家庭陷入財務危機。這場風暴，還沒結束。
