央行在2026年3月19日宣布「微幅調整」選擇性信用管制措施，自3月20日起，將全國自然人第二戶購屋貸款成數上限從5成調升至6成。表面上看起來是政策鬆綁，但房仲公會全聯會理事長王瑞祺卻直言：「2026年房市代表字就是『卡』」。

為什麼會卡？因為這次放寬，只是帳面數字好看，實際上多數購屋族依然陷在「看得到吃不到」的困境裡。問題不在政策本身，而在執行面的三道關卡。

第一道關卡：銀行放款額度已經「滿水位」

根據《銀行法第72-2條》規定，商業銀行的不動產放款總額，不得超過其存款及金融債券總和的30%。央行雖然將不動產貸款集中度從37.6%降至36.0%,顯示整體風險有所控管，但實務上多數銀行內部會設定約28%左右的警戒水位，實際做法因各行庫而異。

2026年適逢預售屋交屋潮，依房市業者與研究機構推估，未來數年預售屋交屋量可達數十萬戶。大量買方同時向銀行申請貸款撥款，導致各行庫放款額度面臨壓力。

即使央行放寬第二戶成數至6成，銀行仍得透過「排隊撥款」或「提高利率」來控管風險。你以為成數放寬了，實際上銀行根本沒有多餘額度讓你貸到那6成。

第二道關卡：估價保守化，現金缺口成為購屋者惡夢

房市專家陳傑鳴一針見血地指出：「現在不是買不到,而是『貸不到』。」問題核心在於銀行鑑價機制。

銀行核貸金額的基準，不是買賣合約上的成交價，而是內部鑑價結果。不少個案中，銀行鑑價可能比成交價低，市場經驗常見落差約數個百分點到一成不等，但實際情況因地區與個案而異。

舉例來說：一間預售屋合約價2000萬，銀行可能只估1800萬。即使核貸成數是6成，實際撥款金額也僅有1080萬（1800萬×60%），而非合約價的1200萬。

這意味著購屋者必須自掏腰包補足120萬的現金缺口。如果無法籌措到位，實務上不少預售屋契約約定的違約金約為總價一成以上，有些約在15%。若貸款不足而解約，恐面臨高額違約金。網路論壇上，「估價黑箱」已成為2026年購屋族最大的怨念來源。

第三道關卡：首購紅利縮水，年輕族群買房門檻變高

新青安貸款曾是首購族的救命稻草，但隨著央行政策轉向「嚴控風險」，市場與網路討論出現「若未來推出新青安2.0，可能會調整寬限期、年齡加貸款年期上限」等傳聞，但截至目前，政府尚未正式公布相關版本與細節。

加上目前一般非首購房貸利率已多落在約2.5%至3%區間，銀行審核條件更趨嚴格。多數銀行在審核時會評估借款人本息支出占月收入比例，常見做法是不得過高（例如約五至六成），實際門檻依各銀行內規與客戶條件而異。

對收入不穩定的年輕族群來說，即使符合首購資格，也可能因財力證明不足而遭拒貸。

央行總裁楊金龍在2026年第一季理監事會後記者會，確實強調房市政策基調仍偏緊、選擇性信用管制大致維持。此舉被部分市場解讀為政府在新青安及房市政策上將偏向審慎，不會再大幅擴張補貼，首購族的買房窗口正逐步收窄。

軟著陸還是硬著陸？2026年房市仍在陣痛期

從數據來看，央行的「精準打擊」確實讓投機客退場，但對真正的購屋族來說，卡在「交屋潮撞上限貸令」的結構性困境中，貸款難度不減反增。部分房仲業者形容自己成為「金龍海嘯第一排受害者」，而購屋族則面臨前所未有的資金壓力。

這次政策微調，表面上看起來是善意，但如果銀行放款水位不緩解、估價機制不透明化、首購支持不到位，那麼所謂的「放寬6成」，終究只是一張看得到、貸不到的支票。

2026年房市會迎來軟著陸，還是持續陣痛？答案可能要等銀行放款水位緩解、或政府再次出手調整政策，才會明朗。

補充說明：依央行2026年3月19日理監事會決議，第二戶購屋貸款放寬至6成仍維持「無寬限期」規定，第三戶以上則維持貸款成數上限3成、無寬限期的限制。央行公布的不動產貸款集中度已從37.6%回落至36.0%，顯示整體風險控管略有成效，因此選擇「有限度鬆綁」而非全面放寬。