政策微調，但信用緊縮的骨架沒變
2024年9月，央行推出第七波選擇性信用管制，被稱為「史上最嚴打房」。2026年3月20日，央行做了一點調整：自然人第二戶購屋貸款最高成數從5成調到6成，換屋族出售原房屋的期限從1年延長至18個月。聽起來好像鬆了一點，但整體管制架構根本沒動。
前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰看得很清楚：實價登錄沒見房價大跌，股市還在28,000點以上，央行短期內不可能大幅放寬。網友說央行總裁楊金龍「阿龍的頭很鐵」，這不是玩笑話，是務實的觀察。
房仲業者預估，2025年全年買賣移轉棟數恐跌破26萬棟，可能回到2016、2017年的低谷。預售屋市場更慘，多家房仲統計顯示，六都與新竹縣市預售屋交易量比高峰期下跌超過5成，部分區域甚至超過7成。
五種房產，正在變成燙手山芋
莊孟翰研判，在央行管制與股市資金流動的雙重作用下，若景氣反轉，以下五類房產風險最高：
1. 預售建案中的高槓桿投資者
簽約時以為可以貸到7、8成，結果交屋時才發現，如果你的房子在管制區、又是第二戶以上，銀行實務上可能只給6成，甚至3成（第三戶以上僅3成）。很多人會面臨數百萬資金缺口，交不了屋只能違約賠償。2026年3月20日後，第二戶最高成數調為6成，但第三戶以上仍只有3成且無寬限期，壓力依舊不小。
2. 小坪數建案
市場需求萎縮，小坪數首當其衝。這類產品通常鎖定首購族或投資客，但在貸款緊縮與去化困難的雙重打擊下，流動性風險明顯增加。
3. 投資比例偏高的重劃區
過去因台商回流與科技業設廠題材大量推案的重劃區，現在面臨「超額供給」風險。專家示警，一旦景氣反轉，這類區域房價跌幅可能較大。
4. 大型社區的多戶購屋者
在同一社區買下多戶的投資客，第七波上路後第二戶原本最多只能貸5成，2026年3月20日後雖調整為6成，但第三戶以上貸款成數仍僅3成且無寬限期。若無法及時脫手，資金壓力會非常大。
5. 近年大量推案的「蛋白區」
中南部蛋白區複製竹科炒房經驗大量推案，但在股市資金外溢與板塊挪移下，這些區域若缺乏產業支撐，未來去化能力令人憂心。
交屋潮來了，建商與購屋者都在鋼索上
更值得關注的是，各界統計建照與使照累積差距達數十萬戶，代表未來幾年將有龐大的交屋壓力。當購屋者集體面臨資金缺口無法交屋，建商的資金流動性風險也會跟著上升，市場開始擔心可能出現爛尾樓危機。
莊孟翰預測並示警：「房價跌幅極有可能超過兩成，慎防掉入負資產陷阱！」這不只是對投資客說的，也是對換屋族與預售屋買方的提醒。房地產界那句老話「沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格」，在這波調整期中，顯得格外深刻。
給買方的務實建議
面對政策管制與市場不確定性，購屋者應注意以下風險控管要點：
- 控制槓桿比率，提高自備款比例，避免過度依賴貸款
- 確認交屋時貸款成數可能受管制影響，預留資金緩衝
- 評估該區域實際就業市場與產業支撐，避免追逐純題材炒作
- 換屋族應注意現行18個月的出售舊屋期限規定
- 投資多戶者需特別留意第三戶以上僅3成貸款成數的限制
