當內政部統計顯示待售新成屋突破11萬宅創歷史新高,加上業者平台估算全台待售屋總量已逼近30萬戶時,很多人問我:這次房價真的要崩了嗎?

我想說的是,先別急著談崩盤。但如果你以為這只是正常的市場波動,那恐怕低估了這次供需失衡的嚴重程度。多數專家認為,目前較像是長期高檔後的調整期,呈現量縮價緩跌格局,而非短期內全面崩盤。但調整期能撐多久、會調整到什麼程度,沒人說得準。

一組數據道盡殘酷真相:房子越蓋越多,買氣卻越來越冷

自從央行祭出第七波信用管制後,房市交易量急凍,但房屋供給卻持續湧入市場。根據樂居科技創辦人李奕農觀察,市場待售屋量持續累積。對比2024年8月房市景氣高峰時的情況,待售量明顯攀升。

更值得注意的是這組數字:內政部資料顯示,2025年全國建物買賣移轉棟數約26.13萬棟(261,308棟),較2024年約35萬棟年減25.5%,創9年新低,也是1991年有統計以來的第三低紀錄。但根據學者與官方統計,2025年完工取得使用執照的新屋戶數約14萬至14.3萬戶,創1997年以來近29年新高。

這組「剪刀差」數據精準呈現出一個殘酷現實:房子越蓋越多,買氣卻越來越冷。供給持續擴張、需求卻大幅萎縮,這不是短期調整能解決的問題,而是結構性失衡正在發酵。

新成屋成為最大重災區:資金壓力與囤房稅的雙面夾擊

在各類房屋中,新成屋無疑是本波賣壓最沉重的類別。內政部不動產資訊平台統計顯示,待售新成屋數量自2018年第2季約8萬宅達高點後曾回落,但自2022年起再反轉上升,於2024年第4季達統計以來最高點111,085宅,首度突破11萬宅大關。依部分房產平台統計,新成屋待售量增幅明顯高於預售屋與中古屋。

為什麼新成屋特別慘?預售屋建商還有興建期可以等待景氣回暖,或透過贈送家電、裝潢來促銷;中古屋屋主則因房地合一稅5年高稅率閉鎖期,多數選擇「轉售為租」撐過去。

但新成屋建商一旦取得使用執照,就必須立即面對資金積壓與囤房稅2.0的雙重壓力。房子蓋好了,貸款要還、稅要繳,每多擺一天都是真金白銀在燒。降價求售意願最為強烈,這不是建商想不想的問題,而是撐不撐得住的問題。

不動產開發公會理事長楊玉全更直言:「現行管制讓許多穩健經營的建商快撐不下去,希望政府針對正常換屋、高價住宅限貸退場或鬆綁。」

價格開始鬆動:部分區域已修正5-10%,但這只是開始

在賣壓持續累積的情況下,市場價格開始出現鬆動跡象。根據部分房仲與研究機構觀察,部分重劃區、新竹及台中海線等過去推案量大的區域,中古屋開價或成交價出現約5%至10%的修正。

政大不動產研究中心對2025年房市展望指出,預期今年房市呈「量縮價跌」,剛性需求區域可能有7%至10%跌幅,而投機過熱區則有10%至15%跌價空間。中央廣播電臺也指出,台灣房市下行週期谷底時,房價跌幅通常約5%至10%。

但我想提醒的是,這些數字只是目前觀察到的修正幅度,不代表已經到底。當待售量還在持續累積、完工量還在創新高、買氣還在持續低迷時,價格還有多少調整空間,沒人敢打包票。

更關鍵的是,央行總裁楊金龍在近期理監事會後多次釋出訊號,強調目前選擇性信用管制短期內不宜貿然鬆綁。台經院與學者也指出,在不動產放款集中度雖已降至36%以下但尚未達央行理想水準、房價又未明顯修正的情況下,短期內信用管制再鬆綁空間有限;加上資金偏向股市,房市預期持續低檔盤整。

這是泥淖戰,不是崩盤前夕,但撐不撐得過去是另一回事

網路上對此看法兩極。看空派直言:「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格。」看多派則認為:「通膨還在,建商寧願拿錢買台積電也不會賤價賣房。」

房產專家黃舒衛評論指出:「過去18個月彷彿是一場淘汰賽,如今市場逐步回歸基本面定價。」

我的看法是,這不會是一夕崩盤,但會是一場漫長的消耗戰。體質好的建商或許能撐過去,但那些高槓桿、高週轉、押注在投機熱區的業者,恐怕得面對前所未有的壓力。這場僵局最終如何收場,恐怕還得看政策、資金與民心三方角力的結果。

只是我想說,當完工量創29年新高、交易量卻創9年新低時,這不只是數字遊戲,而是市場正在用最直接的方式告訴你:供需失衡的帳,總有一天要算。