央行總裁楊金龍在6月18日理監事會議召開前接受媒體訪問時表示「選擇性信用管制就到這裡」,暫無加碼房市管制規劃。這段表態表面上像是給市場吃了定心丸,但內行人都知道,這句話背後藏著更大的玄機——央行並未說要鬆綁或退場,只是暫停加碼。

換句話說,現在的管制措施會繼續存在,只是不會再加嚴。這對市場來說,究竟是利多還是利空?答案恐怕沒有那麼單純。

央行盯著指標,建商卻在玩數字遊戲

根據央行官方說明與外界解讀,央行目前持續關注的房市指標包括:不動產貸款集中度、房價漲勢與交易量變化,以及金融穩定風險等。而市場上也有房產業者推測,央行可能同時觀察新推案房價指數、房價漲幅及房價所得比等數據作為評估依據。

問題來了。建商現在根本不會直接降價,而是改用「暗盤讓利」的方式促銷。送百萬裝潢、家電、車位,或是提供工程期零付款,這些優惠通通不會出現在實價登錄上。結果就是,央行看到的新推案房價指數依然堅挺,但實際成交價早就悄悄鬆動了。

這就像是拿著溫度計量體溫,但體溫計被動了手腳。數字看起來正常,實際狀況卻早已不同。央行用來判斷市場溫度的工具,正在被市場找到破解方式。

不動產貸款集中度下降?別高興得太早

根據央行截至2026年6月理監事會公布的資料顯示,全體銀行的不動產貸款集中度持續下降,不動產貸款餘額則持續創新高。住商不動產執行總監徐佳馨分析指出:這不是房市真的降溫,而是股市太熱鬧,稀釋了分母。

近期台股交易火熱,有專家認為大量資金湧入證券與理財相關放款,使得不動產貸款占比「相對」下降。但實際上,不動產貸款餘額仍在增長。這意味著,房市的錢其實沒有少,只是被股市的熱絡掩蓋了。

徐佳馨建議,下半年真正要觀察的指標是「房貸逾放與催收狀況」以及「建商資金壓力」。一旦法拍量上升,才代表市場壓力真正從交易面轉向財務面。這才是真正的警訊,而不是表面上的集中度數字。

管制打到誰?投資客無感,小資族繼續被卡

在PTT與Dcard上,網友的討論兩極化到不行。

多頭派認為,央行不再加碼管制等於利空出盡,精華區房價將持續鎖定籌碼。反正真正的大戶早就不需要貸款,現金交易直接無視管制規則。

空頭派則有聲音悲觀認為,在營建成本高漲的現況下,新推案房價要降溫相當困難,管制恐怕將長期維持,首購族申貸門檻仍不低。

部分PTT網友以「蟲蟲」等詞彙諷刺炒作型投資客。他們認為這波管制只打到小資族,大尾投資客早已無感並持續進化。

這不是什麼新鮮事。每一波管制,受傷最重的永遠是那些真正需要貸款、真正想自住的人。而那些有能力繞過規則的人,早就找到新的出路。

央行的兩難:管制退不退,都是錯

楊金龍在記者會上給出「理性購屋建議」:「如果民眾想要等房價修正後,再進場買房,這是很好的判斷、是很理性的判斷。」

這段發言顯示央行仍不對房價修正時間點做預測,只呼籲民眾自行判斷與風險評估。值得注意的是,外界傳出財經部門研議新一波新青安優化方案(民間稱「新青安2.0」),細節與上路時間尚待主管機關正式公布。若未來再次放寬貸款條件,等於央行左手管制、右手放水,政策協調將面臨考驗。

央行在最新理監事會中明確表示:房地產風險尚未解除,短期內不會鬆綁管制。同時,央行也針對自住、換屋需求設計部分彈性,例如調整第2戶自用住宅貸款成數上限等措施。

有銀行高層私下指出:「只要央行把部分裁量權下放給銀行,通常就代表這類案件不再是央行最高度關切的政策風險。」市場上因此有觀點解讀,央行可能已為未來逐步調整管制做準備,但官方立場目前仍是持續審慎監控不動產貸款情況。

政策設計在「防範金融風險」與「支持實質自住需求」間持續拉扯,央行面對的兩難局面短期內恐怕難解。管制維持太久,自住需求受傷;管制太早退場,風險又會再起。這不是技術問題,而是價值選擇的問題。

最後提醒一句:數字會說話,但數字也會被操作。央行看到的指標,不見得就是市場的真實溫度。真正要看的,是那些藏在數字背後、看不見的壓力與風險。