全台預售餘屋創史上新高，七都佔比84%

根據永慶房產集團2026年房市前瞻與第三季趨勢記者會資料，今年截至首季統計，全台預售建案待售餘屋約13.7萬戶，其中七大都會區約11.5萬戶，佔比約84%。這個數字告訴我們什麼？不是市場熱絡，而是供給遠遠超過需求，賣壓正在累積。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，在央行第七波選擇性信用管制持續發酵下，預售屋市場買氣急凍已近兩年。永慶估算，以現行去化速度，全台平均需約3.8年才能消化完預售餘屋，其中台南、高雄約需6年以上。6年，是什麼概念？一個孩子從小學一年級讀到國中，這些房子可能都還賣不完。這不是景氣循環，而是推案節奏早已脫離真實需求。

桃園重劃區：當銷售率不到2%，誰來點燈？

桃園近年被視為建商推案重鎮，但現實是，多數重劃區銷售率普遍偏低，去化壓力正在浮現。

根據市場推估資料顯示，經國重劃區銷售率約1.9%，幾乎陷入停滯；賣壓較重的草漯重劃區，待售戶數推估約1,900戶；小檜溪、中路重劃區也都約破千戶。相對表現較佳的，是鄰近機場捷運的A7重劃區與山鼻重劃區，銷售率約突破2成。

問題不在交通，也不在規劃。問題在於，當一個區域的入住人口遠遠跟不上推案速度，再美的藍圖也只是紙上願景。夜晚沒有燈光的社區，不會因為建商說它是「潛力區」就變得宜居。

註：上述桃園各重劃區具體數字為個別業者或市場統計的推估數據，目前尚無公開官方統計可供交叉驗證，閱讀時應視為參考值而非權威數字。

台中十四期、台南九份子、高雄楠梓：供給壓力的三個樣本

從房市報告觀察，預售供給量較大、待售壓力明顯的重劃區主要集中在中南部：

  • 台中北屯十四期重劃區：市場推估待售約2,600戶，銷售率約16%
  • 台南安南九份子重劃區：推估待售約2,200戶，銷售率約18%
  • 高雄楠梓高雄大學特區：推估待售約2,100戶，銷售率不到2成

這些區域的共同特徵是：過去幾年建商推案量大、供給暴增，但實際入住人口遠遠跟不上。點燈率低落，不只是數字問題，而是居住品質與長期價值的警訊。當一個社區入夜後依然黑暗，你買的不是未來增值空間，而是一個等待被驗證的賭注。

註：上述待售戶數與銷售率為個別資料來源之估算值，目前未見公開官方或跨機構統計可直接驗證，建議視為市場推估參考。

股市強勢與資金流向：當錢不進房市，它去了哪裡？

2026年台股表現相對強勢，市場多有評論指稱資金偏向股市，出現「股熱房冷」的現象，亦有投資人以「股動房不動」形容資金流向。

在PTT與Dcard等論壇上，網友普遍認為，在高利率與信用管制的雙重壓力下，買房投資的吸引力大不如前。網友犀利點評：「買台北會保值，買高雄會折舊」、「外勞股神995」等迷因金句在論壇上瘋傳，反映出市場對中南部房市前景的悲觀情緒。

這不是投資人變聰明了，而是市場正在用最直白的方式告訴你：當供給遠超需求、當點燈率低到讓人不安、當價格與價值脫鉤，錢自然會找更合理的出路。

建商策略：優惠方案能取代降價嗎？

面對龐大賣壓，部分大型建商公開表示，傾向以贈送家電與多元優惠方案刺激買氣，而非大幅降價出售，認為目前仍是可選擇個案進場的時期。

然而，近年預售與成屋價格差距持續擴大，已被多家房市研究機構視為市場結構性問題。在價差創近年新高、買方觀望情緒濃厚的背景下，建商能否靠優惠方案挽回頹勢，市場仍在觀望。

送冰箱、送冷氣、送裝潢，這些都是表面功夫。真正的問題是：當一間房子的價格與它所在區域的實際需求、居住人口、生活機能嚴重脫鉤，再多優惠也救不回結構性風險。買房不是買贈品，而是買一個長期安全、合理增值的居住選擇。

資料來源時間說明：本文主要數據來自永慶房產集團2026年首季(1-3月)及1-4月統計，部分推估數字基於2025年全年交易速度計算。