南北房市兩樣情，預售餘屋壓力攀升
台股衝上3萬點，房市卻進入冰封期。永慶房產集團最新數據顯示，全台預售建案待售餘屋已經突破13.7萬戶,總金額高達2.45兆元，創下歷史新高。更值得注意的是，若以2025年交易速度來推算，台南、高雄的預售待售餘屋量需要6年以上才能完全去化。
這不是單純的數字遊戲，而是區域房市結構性差異的直接反映：北部部分區域預售銷售率相對較高、去化時間較短，南部與部分重劃區則面臨較大的餘屋與流動性風險。PTT網友的觀察很直白：「越南部餘屋去化壓力越大,高雄預售餘屋去化時間超過六年，短期轉手風險明顯偏高。」
這正是我想提醒的：房地產從來不是全台一盤棋，區域差異決定了你的風險承受度。
桃園重劃區銷售率偏低，多數不到兩成
桃園曾經是建商最愛推案的熱區，現在卻成了賣壓重災區之一。永慶統計顯示，桃園市預售屋平均銷售率不到20%，多數重劃區面臨明顯去化壓力。依部分市場分析指出，經國重劃區銷售率約在個位數，幾乎陷入停滯狀態；草漯重劃區待售戶數更達1,908戶，小檜溪、中路重劃區待售量都破千戶。
唯二突破2成銷售率的，只有A7重劃區與山鼻重劃區。業界人士透露，這兩區能逆勢突圍，關鍵在於捷運開通與房價相對親民，吸引首購族進場。
但我必須說：銷售率低並不代表區域沒有潛力，而是供給遠遠超過當下的實際需求。對自住買家來說，這反而可能是議價空間出現的時候。
台中、台南、高雄餘屋量偏高，點燈率引關注
依部分業者統計，台中北屯十四期重劃區、台南九份子重劃區、高雄大學特區皆屬預售與新成屋餘屋量偏高區域，戶數皆逾2,000戶。這些區域有個共同特徵：建商推案量大，但實際入住人口相對不足，夜晚點燈率偏低，形成所謂的「高風險區域」。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋直言：「在第七波選擇性信用管制持續下，預售屋交易冷清。若今年去化速度與2025年相當，以2025年全年預售交易量來換算，台南、高雄的待售餘屋量需要6年以上才能完全去化。」
這段話點出的是時間成本。6年的去化期，意味著這些區域短期內難以回到正常的供需平衡，對投資客來說是警訊，對自住買家來說則是觀察建商讓利空間的時機。
建商不降價死撐，資金轉進股市成主流
面對龐大賣壓，為何建商不願降價求售？答案藏在台股的火熱行情裡。網友一語道破:「建商靠炒股維持資金鏈,反正不蓋新的就不缺錢，死撐不降價。」這種「股動房不動」的景象，讓年輕購屋族更傾向將資金投入0050等指數型ETF，而非卡在動輒數十年的房貸裡。
Dcard上更有人表示：「連過去看多房市的投資客都觀望不進場了，現階段市場信心明顯不足。」
但我想說的是：建商撐得住，不代表永遠撐得住。當資金成本持續上升、預售轉成屋的時間壓力浮現，讓利的空間就會慢慢出現。
專家看法：今年或成首購議價窗口
並非所有專家都看空。遠雄房地產董事長張麗蓉受訪時表示大意為：「去年交易量已幾近落底，今年各建案會卯足全力衝刺，各項配套措施、贈送家電的優惠力道會加強，今年會是進場最好的時機。」此為特定業者看法，讀者仍須視個人財務狀況與風險承受度評估。
這番話點出關鍵：當賣壓大到建商不得不讓利時，反而是首購族的談判空間。尤其依永慶統計，觀察七都2026年預售屋與中古屋價差幅度，台中價差逾八成最多，較2020年有明顯增長；台南、高雄也有約七成左右的價差。聰明買家轉向購買中古成屋，反而能以更低成本入手。
這也是我一直強調的：預售屋的價格優勢正在消失，中古成屋的性價比反而更高。尤其在餘屋量大的區域，中古屋的議價空間往往比預售屋更實際。
結語：房市不是股市，剛需才是王道
這波預售屋寒冬，本質上是政策、資金與供需失衡的完美風暴。對投資客而言，部分重劃區確實面臨去化壓力大、短期轉手不易的困境；但對剛性自住需求的首購族，這或許是近年難得的議價窗口。
只是記得，買房不是買股票，地段、生活圈與實際入住需求，永遠比短期漲跌更重要。不同區域、不同產品的風險與價格走勢仍有差異，本文以七都整體與主要重劃區為分析基礎，個案仍需逐一評估。
房地產是長期持有的資產，不是短期套利的工具。在做決定之前，先問自己：這裡是你真正想住的地方嗎？還是只是一張炒作的籌碼？
本文數據以2025年永慶房產集團最新研究報告為基準，市場狀況可能隨時間變化。
