政府說要幫年輕人成家,結果把「青年」的定義拉到49歲。這不是玩笑,是2025年8月1日即將上路的「青年安心成家購屋優惠貸款3.0方案」(青安3.0)。行政院已於2025年7月16日院會通過,實施期限至2029年7月31日,新增申貸人須未滿50歲、本人年所得總額不得逾200萬元,並依地區設定房屋總價上限。表面上是打炒房,實際上一票中高齡首購族變成政策孤兒。網友直呼:「49歲壓線申貸,我是最後一屆『有為青年』嗎?」
三大門檻環環相扣,真能擋住炒房客?
這次新制的核心,就是把過去「人人有獎」的青安2.0,改成「精準補貼」模式。申貸人須同時符合年齡未滿50歲、本人年所得總額不得逾200萬元、房屋總價依區域分級管制(台北市3,500萬、新北市及新竹縣市2,500萬、其他縣市2,000萬)三項限制,缺一不可。
這是在既有「名下無房、一生限貸一次、自住切結」基礎上新增的排富與限價機制。此外,政府規定申貸年齡加上核貸年限合計不得超過80年;換算後,若49歲申貸,核貸年限上限即為31年。
乍看之下,政府確實想防堵高資產族群與投資客套利。但實際運作起來,問題不小。中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長陳勝宏就直言:「年收不到200萬的人,怎麼可能在台北買得起3,500萬的房子?自備款就是個天大的難題。」更別提那些45歲才存夠頭期款、想在退休前買房的中年首購族,直接被政策排除在外。
七都超過7成符合門檻,但「小、遠、舊」成必修課
根據永慶房產集團依實際成交案例統計,七大都會區中,符合青安3.0房價上限的交易占比皆逾7成,其中台南約達近9成(約89%)。聽起來很美好?先別急著樂觀。
台北市雖然有接近75%的物件符合3,500萬限制,但這些房子多半集中在「小坪數、高屋齡、偏遠地段」。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出,台北市房價基期過高,首購族只能往蛋殼區移動,結果連淡水、汐止等外圍地帶都跟著水漲船高。反觀桃園、台南等地,總價2,000萬以下的物件不僅占比近九成,坪數與屋齡條件還相對優質,成為性價比最高的選擇。
諷刺的是,住商不動產執行總監徐佳馨形容,在雲林、嘉義等非都會區,2,000萬總價已屬接近豪宅等級,認為房價上限在這些區域的篩選效果有限。
婚育加碼是德政?還是變相催生的「接盤劑」?
新制最大亮點,是針對婚育家庭加碼貸款額度:一般家庭貸款額度上限為1,000萬元,新婚2年內家庭最高可貸1,200萬元,育有未成年子女家庭更可達1,500萬元。政府美其名說是「減輕年輕家庭換屋壓力」、「鼓勵生育」,但網友早已看破手腳,直接在PTT上嘲諷這是「政府發的接盤劑」。
《風傳媒》主筆室更一針見血地提問:「青安3.0是賴政府給青年的成家禮,還是精準收割的接盤劑?」當房價基期已經被前幾輪政策與投資客推到歷史高點,現在才端出「限縮版優惠」,難道不是要年輕人用一輩子的貸款,幫建商與前輩們的高房價解套?
值得注意的是,青安3.0利息補貼採「3+3年」模式:前3年維持1.775%的優惠利率,第4至6年每年調升半碼(分別為1.9%、2.025%、2.15%),補貼期滿後回復原貸款利率。這意味著購屋者在第4年開始將面臨逐年增加的利息負擔。
政策轉向背後的盤算
從青安2.0的「人人有獎」到3.0的「排富限齡」,政府的態度轉變反映了房市從「熱錢派對」到「量縮價穩」的結構性轉變。央行持續信用管制、銀行授信趨嚴,市場已經不允許再搞普發式補貼。
青安3.0延續既有的「限貸一生一次」、「自住切結」、「貸前徵審」、「貸後加強管理」等防杜投機機制,在此基礎上新增年齡、所得與房價三道關卡,試圖更精準地將資源導向真正的首購剛需族群。
只是,當政策想用「大數據勾稽」與「一生一次限制」防堵炒房,卻同時把中高齡首購族與雙北真實剛需者一併擋在門外時,這究竟是精準打擊,還是誤傷友軍?答案恐怕得等2029年新制落日後,才能從房價曲線上看出端倪。
