2024年9月，央行總裁楊金龍祭出「第七波選擇性信用管制」，房市瞬間急凍。依永慶房產集團最新統計顯示，全台累積約13.7萬戶預售屋待售（約13萬6,740戶），創下歷史新高，其中桃園、台中、高雄三大都會區各自都有超過2萬戶等待去化，台中更接近2.58萬戶。更驚人的是，以目前去化速度估算，台南與高雄兩地的預售屋存量需要6年以上才能完全消化。

這些數字背後，不只是建商的庫存壓力，更是一場關於「誰能撐到最後」的耐力賽。問題是，當建商為了資金周轉開始趕工、壓低成本，最後買單的會是誰？

第七波管制不只打投資客，連真正要住的人也中槍

這次央行的管制力道為何讓市場聞風喪膽？依市場與房仲業者整理，關鍵在於針對多項風險來源的全面性緊縮手段：

  • 名下已持有房產者再購屋，在寬限期與貸款條件上受到更嚴格限制：過去繼承祖產或持分老家房產的首購族不受影響，如今在特定條件下寬限期被取消，北漂族成為受影響族群之一。
  • 第二戶以上房貸成數降至約5成：央行將適用範圍擴大，不再只限部分熱區，自備款壓力瞬間翻倍。
  • 法人購屋及建商餘屋貸款成數上限大幅收緊：多數情況約落在3成左右，明顯壓縮投資及囤房空間，直接扼住建商資金喉嚨，逼迫出清存貨。

※以上為業者整理的政策重點概要，實際條文以央行正式公告為準。

房市趨勢專家李同榮指出，當前台灣房市正處於「政策與市場」的對抗角力。央行透過信用管制持續壓抑資金，建商在成本壓力下堅守價格，雙方互不退讓，使市場陷入「量縮價撐」的僵局。

但坦白說，這場對抗最後受傷的，往往是那些真心想安居的人。

已經簽約的人，現在進退兩難

更殘酷的現實是，許多已經簽約購買預售屋的民眾，因為銀行貸款條件收緊而貸不到原先預期的款項，面臨違約賠償危機。Dcard網友分享實況：「建商當初保證貸8成，結果交屋時銀行只核貸5成，我哪來幾百萬現金補差額？」

房市專家陳高超直言，央行對第二戶限貸五成的殺傷力太大，實務上受影響的購屋者遠多於官方公布的預售屋解約率1.1%。許多民眾陷入兩難：不補錢就違約，補了錢就掏空積蓄。市場人士形容這些購屋者為「房貸政策孤兒」。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，依房仲業者統計，預售屋交易量大減約4至5成，來客量與成交量明顯下滑，消費者觀望氛圍濃厚。業者觀察，目前多數中小型建商買氣明顯降溫，一線品牌建商相對較能維持基本銷售水準。

這時候你就會發現，買房真正該看的不是建商給你多漂亮的樣品屋，而是這間公司有沒有本事撐過寒冬、好好把房子蓋完。

政策說的和民眾感覺到的，差很大

網路上對這波管制呈現兩極評價。支持者認為「感謝政府壓著讓我累積資金」、「沒有自住剛需，投資客天天來這靠要幹嘛」；反對者則抨擊「不分青紅皂白亂殺，北漂族、繼承族、換屋族全成受災戶」。

行政院長卓榮泰強調政府並非祭出全面「限貸令」，而是配合央行選擇性信用管制。但在民間與網路討論中，許多民眾仍反映第一線銀行有「不收件、難核貸」的情況，體感與官方說法產生落差。財經媒體評論一針見血：「房貸政策這水龍頭一天不開，房市活水依舊難以暢通。」

當前房市正處於嚴峻考驗時刻，賣方口袋深不願降價，買方貸不到款無法進場。依永慶房產集團統計，全台預售屋平均銷售率從過去約82%暴跌至24.5%。13.7萬戶預售屋待售如同懸在頭頂的達摩克利斯之劍，後續政策是否微調、建商能否撐過資金寒冬，將是2025年房市最大變數。

但我更在意的是：當建商為了求生存開始趕工、砍成本，那些看不見的鋼筋、混凝土、連續壁，還能不能維持該有的水準？房價會不會跌我不知道，但如果為了降價犧牲施工水準，那才是真正危險的開始。買房不是賭short term漲跌，而是一場關於居住安全的長期選擇。