一紙公文，逾10萬戶預售屋待售壓力升高
央行於2024年9月19日理監事會宣布第七波選擇性信用管制，自9月20日起正式上路。多家媒體與專家形容本次為「史上最嚴格打炒房」的信用管制措施，讓全台房市明顯降溫。據部分不動產研究機構估計，2024年8月推案量較去年同期明顯下滑，市場推估全台預售屋待售戶數上看逾10萬戶，桃園、台中、高雄等主要都會區去化壓力升高。
但說實話，真正的危機不是房價掉了多少，而是那些已經簽了約、付了訂金的購屋族，突然發現自己成了銀行眼中的「不合格客戶」。
比房價下跌更殘酷的現實
過去建商銷售預售屋時，最常用的說法是「保證貸8成、輕鬆低首付」。然而預售屋從簽約到交屋通常要3到5年，當初談好的貸款承諾，到了交屋時卻因央行緊縮政策，銀行鑑價保守、核貸成數大砍，購屋者必須在短期內補足數百萬現金缺口。補不出來？合約約定約10%至15%的違約金就這麼沒收了，動輒百萬起跳。
房市專家陳高超直言：「房市金龍海嘯孤兒遠多於官方公布的預售屋解約率1.1%」。網路上開始出現「房貸孤兒」這個詞，專指那些已簽約卻求貸無門的購屋族。有民眾在論壇分享，感受到銀行有實質限制進件、排隊撥款的情況，擔心因撥款延遲而違約，每天活在焦慮裡。
這才是最要命的地方：不是你買不起房，而是當你以為自己買得起時，政策突然把你變成了「不夠格的買家」。
第七波管制到底有多嚴？連「有房無貸」都不放過
此次第七波管制，首次明確規定，只要名下已有房屋者，新的第1戶購屋貸款一律不得享有寬限期，包含「有房但已還清貸款」的族群也一樣。第二戶購屋貸款成數更從6成砍到5成，且擴及全國實施。
法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款的最高成數由4成降至3成。建商餘屋貸款最高成數同樣由4成降至3成。
專家李同榮分析，當前房市正處於「政策與市場」的對抗角力：央行持續壓抑資金，建商在成本壓力下堅守價格，雙方互不退讓，形成量縮價撐的僵局。有媒體報導行政院長曾表示政府並未下達全面性限貸令，但民間反映銀行在實務上有趨嚴授信、延後撥款等情況，引發對政策與現場狀況是否脫節的質疑。網友砲轟：「不分青紅皂白亂殺，讓人民不再信任政府。」
水龍頭不開，市場就是一灘死水
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，在銀行限貸令與不動產放款總量管制下，部分專家估計整體來客量、成交量可能減少約三成，一線品牌建商尚能勉強維持買氣。而對中小型建商來說，面臨資金壓力，市場擔憂若資金斷鏈，恐有「爛尾樓」風險。
財經媒體的評論很直接：「房貸政策這水龍頭一天不開,房市活水依舊難以暢通。」網友也分成兩派：支持方說「感謝政府壓著讓我累積資金」，反對方則痛批「北漂族、繼承族、換屋族成為主要受影響族群，政策影響範圍過廣」。
但問題核心很清楚：政策要打房，卻讓真正需要房子的人成了代價。
還有救嗎？央行公布的三大豁免條款
值得注意的是，央行在輿論壓力下，後續公布三類豁免或協處條款，減少成為「房貸孤兒」的風險：
- 繼承取得房屋者：部分情況不受本次管制限制
- 有實質換屋需求者：與金融機構簽訂切結約定後，新申辦第1戶或第2戶貸款可排除管制(非高價住宅貸款)
- 申辦新青安貸款者：申辦財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」，且非高價住宅貸款者，不受第1戶或第2戶購屋貸款限制
這些豁免條款確實提供了一些喘息空間，但說到底，真正可怕的不是房價漲跌，而是當你以為自己買得起房時，政策突然讓你變成貸不到款的孤兒。在這場政策與市場的角力中，最無辜的往往是那些相信「成家夢」的普通購屋族。如果你符合豁免條件，務必主動與銀行溝通協處，爭取合理的貸款空間。畢竟在當前環境下，能順利貸到款，本身就是一種幸運。
