行政院日前拍板通過「青安3.0」方案，將自2026年8月1日起正式上路，實施至2029年7月31日。這次政策新增三大門檻：申貸者須未滿50歲、個人年所得200萬以下，以及各縣市房屋總價上限。表面上看起來是為了防堵投資客炒房、把資源留給真正的首購族。但政策一公布，立刻在房產圈掀起一波質疑聲浪。

年齡門檻：一刀切下，誰被排除在外？

青安3.0最具爭議的條款，莫過於將申貸年齡硬性設定在「未滿50歲」。這意味著，無論你是因為人生規劃延後購屋、還是經濟條件直到中年才具備購屋能力，只要申貸當日已滿50歲，就與這項政策無緣。更值得注意的是，依規定「申貸年齡加核貸年限不得逾80年」，也就是49歲申貸者最多僅能貸31年，無法享有完整的40年貸款年限。

房產專家帥過頭對此提出尖銳批評：「大眾常認為二、三十歲的年輕人買不起房是國安問題，但事實上，50歲甚至70歲還買不起房，才是更嚴重的國安問題。」他指出，台灣已步入超高齡社會，高齡者不僅在租屋市場面臨年齡歧視，如今連購屋貸款都被政策直接排除在外。這無疑是對弱勢族群的二度傷害。

我想說的是：政策如果只看年齡，而不看需求的本質，就會錯殺一群真正需要幫助的人。

所得門檻：排富還是排錯人？

青安3.0設下「個人年所得200萬以下」的排富門檻，乍看之下似乎能篩掉高收入族群。但網友很快發現其中的致命漏洞：依目前法規設計，政策僅審查「個人」所得，而非「家戶」總收入。這與多數社福或補貼制度常採用的「家戶所得」或「綜合所得稅」標準不同。換句話說，一對夫妻若各自年收190萬，家戶總收入近400萬，依然能順利申貸。更別提那些坐擁股票、土地等高額資產，卻只需繳納少量稅金的「低報稅高資產」族群，同樣能輕鬆過關。

房市趨勢專家李同榮直言：「青安3.0政策已從『青年安心成家』，變成『青安限制成家』專案。」他認為，政府將「青年」與「首購」混為一談，忽視了真正需要協助的對象應該是「第一次購屋且自住」的家庭，而不是單純以年齡作為主要門檻。

這種設計，講難聽一點，就是讓真正有錢的人繼續享受優惠，卻把中高齡、收入不高但誠實報稅的人擋在門外。

總價上限：是保護還是定價指南？

依財政部及內政部說明，青安3.0參考各區房價中位數等指標，設定房屋總價上限：台北市為3,500萬、新北市與新竹縣市2,500萬、其他縣市2,000萬。這項規定原本是為了防止政策資源流向豪宅市場，卻意外成為建商的「定價指南」。有評論指出：「這不就是官方直接告訴建商，小坪數物件可以推到這個價格帶？」

景文科大副教授章定煊更犀利指出：「根本就是炒房政策，一方面說要抑制房價，另一方面又延續房貸補貼，政策邏輯難以自圓其說。」當政府設下價格上限，市場就會把這個上限當成「安全價格區間」，反而推波助瀾房價向上靠攏。

政策如果沒有配套，就會變成市場的參考價。這不是抑制房價，而是給了建商一個官方認證的天花板。

誰才是真正需要幫助的人？

青安3.0的問題，不只是技術性的漏洞，更凸顯了政策思維的根本矛盾。政府試圖用「精準對象」的邏輯來修補青安2.0時期的炒房亂象，卻在排富與排老的過程中，將中高齡且未置產者完全排除在外。依現行規定，這群高齡無房族確實無法使用青安3.0優惠，形成「錯殺最需要幫助族群」的爭議。

帥過頭強調：「政府不該為了防止極少數漏洞，而將管理規則封死、搞得過度複雜,否則只是徒增行政稽核成本。」當政策設計偏離「居住正義」的核心價值，再多的補貼與門檻，也只是治標不治本的數字遊戲。

我常說，房地產政策應該回到最基本的問題：誰真正需要一個家？政策如果只看表面數字，而不看背後的居住需求與人生處境，那就會變成一場規則遊戲，而不是真正的居住正義。